公积金贷款和商业贷款哪种方式更胜一筹

公积金贷款和商业贷款哪种方式更胜一筹

在选择住房贷款时，购房者常常面临公积金贷款和商业贷款的选择难题。本文将从贷款额度、利率、还款方式以及月供和总支付利息等多个维度，对这两种贷款方式进行详细对比，帮助购房者做出更明智的决策。

贷款额度

• 商业贷款：商业贷款并不设定最高贷款额度，贷款的额度根据房屋总价、购房人收入、资质等情况确定。一般来说，若购房人为首次购房，可贷的额度为房屋总价的7成；曾经有过住房，而且贷款已结清，也算首套房，贷款额也为评估价的7成。

• 公积金贷款：公积金贷款首套房的额度最高为120万，二套房最高额度一般为80万。今年公积金贷款由原来的“认房又认贷”，调整为“认房不认贷”。购房人名下只要没有住房或贷款已经结清，就可以算作首套房。如果公积金贷款所申请的额度不够，还可以选择公积金组合贷款，也就是一部分用公积金贷款，一部分用商业贷款。

结论：在贷款额度上，商业贷款的额度要远高于公积金贷款的额度。因此，如果你所需的贷款额度高，又不想麻烦，最好选用贷款额度高的商业贷款；若贷款额度低，又不怕麻烦，首选用公积金贷款是比较合适的。

贷款利率

• 商业贷款：经过央行五轮降息后，商业贷款的基准利率已由原先的6.55%降低至目前的4.90%。目前各大银行都能在基准的利率上打8.8折，即4.312%，因此购房人的实际贷款利率将更低。

• 公积金贷款：尽管此次央行降息未涉及到公积金贷款，但是经过前几轮降息后，公积金贷款已达到3.25%，处在历史最低值。

结论：从目前的情况来看，公积金的贷款利率要比商业贷款利率低。5年以上公积金贷款利率为3.25%，而商业贷款利率5年以上贷款利率为4.9%，不同银行所执行的贷款利率会在这个基准利率之上有所浮动。

还款方式

• 商业贷款：商业贷款的还款方式总体来说分为两种情况，即等额本金与等额本息还款法。购房人在进行等额本息还款时，每月的还款额较为固定，不会打乱购房人的经济计划以及造成逾期，适合拥有较为固定收入的人群。而购房人在进行等额本金还款时，先期的月供会较大，随还款月数增加，月供会逐月递减，适合现今手握大量资金，但收入并不稳定的人群。使用商贷，当遇到降息通道开启时，还款月供还会在下一年度按照新的利率进行调整。

• 公积金贷款：目前公积金贷款的还款方式也较为固定，统一为自由还款，购房人在使用自由还款时，只要每月的还款金额大于每月设定的最低还款额，就不至为自己造成经济压力。每月还款的数额由购房人自行决定，而且在央行降息后，最低还款数额并不会随着降息而变动，例如购房人每个月最低还款额为4000元，那么无论降息与否，最低数额都是4000元，不会改变。

结论：相对于等额本金与等额本息还款法，自由还款会更为减轻购房人的经济压力，令购房人以更为自由的方式确定自己的月供。但是需要注意的是，使用公积金贷款的还款月供是不会随着降息而改变的，只需借款人自行调整即可。反而商贷是会在下一年度按照新的利率进行调整，贷款时需要注意。

月供及总支付利息

• 商业贷款：以贷款120万，20年为例，使用商业贷款月供为7853.33元，总支付利息为684798.86元，对购房人来说还款的压力较大，购房人必须有超过14000元的收入，才能还清每个月的贷款。

• 公积金贷款：如果购房人使用公积金贷款，月供为6860.35元，而总支付利息为433523.79元，相对于商业贷款更加轻松一些。

结论：和商业贷款相比，使用公积金贷款的月供压力相对较小，两者之间每个月差额为992.98元，而总利息差额为251275.07元。如果是首套房贷款额度比较小，使用公积金是相当划算的。但是，公积金也因为贷款额度受限，反而使商贷突出，对于二次置业的人群来说商贷会更合适些。