如何确定首套房和二套房？一文详解购房政策

如何确定首套房和二套房？一文详解购房政策

在当前的房地产市场环境下，首套房和二套房的认定标准直接影响购房者的首付比例和贷款利率。本文将详细解读在不同购房场景下，如何确定首套房和二套房。

一、全款买过一套房，贷款买房——算首套

根据房屋登记系统和银行征信系统的记录，如果之前全款买过一套房，后来又通过贷款买房，那么这次购房可以算作首套房。

二、贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，再贷款买房——算首套

如果之前贷款买过二套以上房，但后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再次贷款买房时，可以算作首套房。

三、夫妻共同贷款购房情况

如果夫妻两人在婚前分别使用商业贷款和公积金贷款购房，婚后想要以夫妻名义共同贷款购房，根据贷款是否已还清，情况有所不同。如果贷款已还清，银行可以根据借款人的偿付能力和信用状况等因素，灵活把握贷款利率和首付比例。如果贷款未还清，则算作二套房。

四、贷款买过一套房，商业贷款是否已结清

如果之前贷款买过一套房，商业贷款已结清，再次贷款买房时，可以算作首套房。如果商业贷款未结清，则算作二套房。

五、全款买过一套房，后来卖掉了，再贷款买房——算首套

如果之前全款买过一套房，后来卖掉了，通过房屋登记系统查询不到房产，再次贷款买房时，可以算作首套房。

六、当地暂不具备房屋登记系统的查询条件

对于暂时没有房屋登记系统的地区，银行会进行尽职调查，核实购房人是否已有一套住房，如果已有一套住房，则再次贷款买房时可以算作首套房。

七、个人名下有两套房的商业贷款记录

如果个人名下有两套房的商业贷款记录，但全都已还清且出售，并能提供两套住房出售的证明，再次贷款时可以算作首套房。

八、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已还清

如果个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已还清，再次申请商业贷款购房时，可以算作首套房。

九、夫妻共同购房情况

如果夫妻一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后共同购房申请贷款时，可以算作首套房。

十、个人名下有两套房的商业贷款记录

如果个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清，另一套未还清，再次贷款时，可以认定为二套房以上。

首套房和二套房在首付比例和贷款利率上有所区别。在不限购、限贷的城市，首套房商业贷款的首付比例一般为20%，而二套房为30%。贷款利率方面，不同银行、不同城市的差别也较大。