新一轮房地产去库存:政策逻辑、难点与展望
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新一轮房地产去库存:政策逻辑、难点与展望
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2024年5月17日,中国四部委联合出台房地产重磅新政,标志着新一轮房地产去库存政策的开启。本文将深入分析本轮房地产去库存面临的压力、政策逻辑、实施效果及未来展望。
一、本轮房地产去库存面临更大压力
- 商品住宅去化周期更长:2024年一季度,全国商品住宅去化周期长达23个月,超过了2015年高点的21个月。
房地产销售、投资降幅更大:1-4月,商品房销售面积和销售额同比分别下降20.2%和28.3%,房地产投资同比下降9.8%。TOP100房企销售总额同比下降47.9%。
房价低迷时间更长:截至2024年4月,新房房价已连续25个月负增长。
房企债务和期房烂尾风险冲击居民购房信心:期房销售大幅下滑,现房销售显著增长。
房地产供需关系发生重大变化:2023年我国城镇化率为66.2%,全国人口开始下滑,房地产市场已进入新房见顶后的回落阶段。
二、近期房地产支持政策的逻辑梳理:保供给、促需求、稳房价
近期中央和地方推出的一系列举措,都是为了实现保供给、促需求和稳房价的目标。其中,拉动需求、稳定房价并扭转房价下行预期是关键;保供给在某种意义上也是促需求,因为只有烂尾楼的风险解除了,居民才敢解除对购买新房期房的忧虑。
- 政策的第一个着力点是扩大购房需求,这是房地产去库存的关键,既包括促进居民需求,也包括政府、国企部门直接出手。
- 降低居民购房门槛和成本,刺激居民的新增需求。
- 政府向房企收购待售商品房,用作保障性住房,是对常规新增需求的重要补充。
- 各地推出多种住房“以旧换新”政策,加快旧房流转,激活居民置换需求。
- 政府对城中村改造、棚户区改造等实行货币化安置,也会产生置换需求。
- 政策的第二个着力点是供给端做好“保交房”工作,打消居民疑虑,提振购房信心。例如打好商品住房项目保交房攻坚战、进一步发挥城市房地产融资协调机制作用、妥善处置盘活存量土地等。
三、“政府收储”去库存的效果会如何?有哪些难点?
方式上,预计政府收储将以存量新房为主,二手房规模较小;收购的商品房将以小户型为主;不宜大规模铺开,将集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域。
存在三个政策难点:
- 部分城市的成本收益不匹配导致项目推进有一定难度,部分城市的租金回报率偏低,租金可能无法覆盖利息支出及运营维护成本。
- 保障性住房需求与商品房库存之间的错位,保障性住房缺口较大的是一二线城市,而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市。
- 地方财政面临较大压力,虽然当前政策要求地方政府量力而行,不增加隐性债务,但无论是维持项目收支平衡,还是三四线城市去库存,大概率还是需要地方财政提供支持。
- 5000亿元的收储规模低于市场预估规模,但具有合理性:
- 政策启动初期,5000亿元的收储规模相对充裕;
- 若政府收储顺利快速推进,政策额度可以追加;
- 政府收储具有带动效应,供需失衡改善的效果或不止5000亿元。
- 预计效果:
- 加快存量商品房去库存,改善房地产市场供需失衡问题;
- 加快保障性住房供给,更好满足工薪收入群体的住房需求;
- 助力保交楼和“白名单”机制,加快房企回笼资金。
然而,受制于前面提到的三个政策难点,本轮政府收储去库存的效果可能不如上一轮棚改货币化,但相应地,也不太会引发房地产过热和房价大涨的副作用。
四、未来还要继续采取哪些措施进一步支持房地产市场稳定?
- 限购方面,一线城市有必要进一步放松,例如放开郊区限购、全市范围内增加购房指标等;
- 房贷方面,各地在“因城施策”的基础上,及时调整首付比例和房贷利率,提振居民购房意愿和信心,避免挤牙膏式政策引发居民观望情绪;
- 政府收储方面,加大中央财政对地方的支持力度,缓解地方财政压力,推进收储工作顺利进行;
- 供给方面,出让优质地块、取消不合理的规划限制、将核心地段的部分商业用地修改为住宅用地,满足居民对好地段、高品质商品房的需求。
风险提示:房地产市场低迷超预期、稳地产政策超预期
本文原文来自粤开证券研究院
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