租赁门店合同谈判指南：从签订到主体变更的全方位解析

租赁门店合同谈判指南：从签订到主体变更的全方位解析

在租赁门店时，签订一份完善的租赁合同对于保障双方权益至关重要。本文将为您详细介绍租赁门店时如何谈合同、租赁合同主体变更以及如何拒绝房东租赁合同等方面的内容。

租赁门店怎么谈合同

租赁门店谈合同需注意以下方面：

明确租赁基本信息

1. 地址与面积：准确写出门店的具体地址，包括门牌号等详细信息，同时明确租赁面积的计算方式，是建筑面积还是使用面积。
2. 租赁期限：确定租赁的起止时间，并且对续租、提前解约等情况的条件及通知期限进行约定。

租金相关条款

1. 金额与支付方式：明确租金的具体金额，按年、月还是季支付，以及支付的日期。
2. 租金递增方式：如果有租金递增的情况，要明确递增的比例和时间节点。

门店用途

约定门店只能用于特定的合法用途，防止房东以用途不符为由解除合同。

维修责任

1. 明确哪些部分由房东负责维修，哪些由租户负责，例如房屋结构问题通常由房东负责。
2. 维修通知与处理期限也要约定清楚。

转让与转租

如果租户有转让或转租的需求，需提前在合同中约定是否允许以及相应的条件。

违约责任

详细列出双方违约的情形以及对应的违约责任，例如逾期支付租金、提前解约等情况的赔偿方式。

租赁合同主体怎么变更

租赁合同主体变更主要有以下方式：

协议变更

1. 三方协议：原出租方、原承租方和新承租方（如果是承租方变更）或者原承租方、原出租方和新出租方（如果是出租方变更）可以共同签订一份补充协议。协议中明确原合同主体的变更情况，例如新主体的权利义务何时开始承接，租金支付方式是否有调整（如果是承租方变更涉及租金支付等情况），租赁物的交付情况（如果是出租方变更涉及租赁物的交付等情况）等。

2. 双方协议后通知：若出租方同意承租方将租赁权转让给新承租方（承租方变更的情况），出租方和原承租方可以签订协议，然后原承租方通知出租方关于新承租方的情况。这种情况下，通知内容要包含新承租方的基本信息、承担权利义务的起始时间等重要信息。

法定变更

在一些法定情形下，例如企业的合并与分立。如果企业合并，合并后的企业承继原企业在租赁合同中的权利义务；如果企业分立，分立后的企业对原租赁合同权利义务享有连带债权、承担连带债务，不过分立后的企业之间可以内部约定各自承担的份额，但不得对抗合同相对方。

怎么拒绝房东租赁合同

要拒绝房东的租赁合同，可以考虑以下方式：

基于合同条款

1. 如果合同尚未签订，仔细查看合同中是否有关于拒绝签订的条款规定。例如，可能存在一定期限内的反悔权，或者某些特定条件下可以拒绝签订而不承担责任的规定。若符合这些条款规定，直接向房东指出并拒绝签订合同。
2. 若合同存在不合理之处，如租金过高与市场行情严重不符、租赁用途限制不符合自身需求、租赁期限规定不合理等，以书面形式详细列出这些不合理条款，告知房东因为这些问题不能签订租赁合同。

个人原因方面

1. 如果是因为自身财务状况发生变化，无法承担租金等费用，向房东提供相应的证明（如银行流水、收入减少的证明等），诚恳地说明情况，表达无法签订租赁合同的意思。
2. 若有其他不可抗力因素，如突然被公司调往外地工作，提供公司的调令等相关证明文件，向房东解释无法履行租赁关系并拒绝合同。

在拒绝时，最好以书面形式（如信件、电子邮件等）通知房东，保留好相关的沟通记录，以免日后产生纠纷。