管理处投诉无人理？教你杀手锏，投诉更有效

管理处投诉无人理？教你杀手锏，投诉更有效

在小区生活中，遇到问题邻居或物业管理不善时，如何有效投诉并解决问题？本文将为您详细介绍管理处的职权范围、投诉处理程序，并提供实用的投诉技巧，帮助您更有效地维护自身权益。

管理处的职权

小区管理处主要负责管理大厦环境、为住户提供协助等，包括处理住户的投诉。管理处的权力由大厦公契赋予，具有法律效力。管理处或管理公司可依据大厦公契，处理投诉事件，例如住户被投诉发出噪音滋扰，管理处就可翻查公契所列出的规例，向问题住户发出通知信，要求住户改善问题。如果问题未有改善，管理处有权限向法庭申请禁制令，甚至要求住户迁出。

投诉处理程序

香港居住环境狭窄，与左右邻居的距离有限，少少事都可能会造成对方的滋扰或不满。最常見的就有鄰居的噪音滋擾、樓上漏水、衛生問題等，不过为避免正面冲突、日後尷尬，通常住户都不会当面向邻居投诉，反而第一時間先向楼下管理处提出投诉。

一般而言，管理处处理投诉的程序如下：

步骤 1：接获投诉

管理处接到住户的投诉后，一般会先了解问题，派员进行视察。以噪音滋扰为例，会先派管理員到受影響單位查看，了解問題的嚴重性，並找出發出噪音的單位。

步骤 2：发出警告

管理处了解到问题、找出制造问题的单位后，一般会先进行口头劝喻，提醒住户。如果未有改善问题，就会发出通知书，书面警告住户如果在期限内未有改善，就会采取法律行动。

步骤 3：法律行动

根据大厦公契所赋予的权力，管理处有权向违反公契守则的住户采取进一步行动。管理公司可以就投诉，向法庭提出申请禁制令，通过法律文件要求住户在期限内改善问题，否则可以强制要求迁出单位。

向管理处投诉无用？

既然管理处有这么大的权力，为什么仍然有这么多住户表示投诉无用？事实上，一般管理公司都较少会對住戶採取法律行動，主要因为手續繁瑣、需時長，亦要付出額外時間、人手，甚至訴訟費用，對以營利為先的公司而言，當然不願「自找麻煩」，寧願勸投訴人息事寧人、或採取消極態度處理投訴。不少問題住戶就看準管理處不會告上法庭，一於懶理，令受影響住戶投訴無門。

那么，向管理处投诉是否就等于完全无用？又未必。只要用对方法，都可以提高管理处理投诉的积极性，令投诉更有效。

殺手鑭：書面投訴

不少住戶投訴時為了方便，都只會以口頭方式向樓下的保安反映。由於沒有根據，往往保安都未必會確實跟進問題，或向上級反映，導致最後不了了之。

最有效的投诉方式，就是以书面形式向管理公司提出正式的投诉。因为有白纸黑字的投诉，公司必须按程序处理及正面回复，比起口头投诉更有效率。同时，亦可在投诉信中写下期限，要求管理处在限期前给出确实回复及采取行动，确保公司及时跟进。

住户在投诉时更可附上相关证明，包括问题发生的時間、地點、日期、持續時間等，亦可提供錄音、相片、影片等。這些確實的證據不但有助管理處調查，更表達出自己對問題的認真性，以促使公司認真看待問題。

樓下保安工作態度有問題，如何投訴？

大廈保安是家居安全的第一道防線，如果經常見到樓下保安不專心，例如打瞌睡或者玩電話、煲劇等等，萬一有可疑人士進入都察覺不到，作為住戶自然無法放心。

保安員如果在當值時打瞌睡，可被即時解僱，甚至被吊銷牌照，因此如果情況許可，問題不嚴重，住戶都會諒解夜班當值容易疲倦，一般而言會先作先向保安員作口頭提醒。

不过，若然问题持续，住户应直接向管理公司作出投诉，并提供该名保安的姓名、当值时间等资料，以供参考。一般而言，管理公司多数用以下手法处理：

• 向保安作出处分
• 将保安调派至另一座头
• 将保安调派至另一屋苑

管理公司应以书面回覆投訴人有關跟進行動。如住戶亦感問題未見改善，應向業主立案法團反映，透過法團向管理公司施加壓力。

有无得投訴屋苑管理处？

对邻居或个别职员不满时，可向管理处投诉，那么如果对管理处不满，又可以向谁投诉？

如果住户对屋苑管理处有不满，例如管理方式、环境衛生、甚至財務運用等，就可以向总公司或业主立案法团投诉。

搵物業管理總公司

一般而言，屋苑的管理公司会在大厦公契中由发展商订明，物管公司再分派人手管理屋苑。因此，一旦业主对管理公司有不满时，亦可以向其总公司作出投诉。

搵业主立案法团

此外，业主亦可以向屋苑的业主立案法团提出问题，要求法团主席跟进问题。业主立案法团是由业主组成的组织，拥有法人身份，可以行使法定权力，更重要的是拥有物业管理公司的任免权。换言之，业主立案法团是唯一可与管理公司抗衡的组织。

当有住户提出对管理公司或管理处的不满时，法团就有权监察或要求管理公司提供合理回应，作出改善等。如果住户投诉管理公司对有问题的住户视若无睹，或在有合理证据下，仍消极处理投诉，就表示管理公司未有尽其职责，法团都有权要求公开资料，甚至罢免相关职员。

管理处不受法例监管

政府对屋苑管理处未有立法监管，现时只透过鼓励及协助业主成立法团，來对管理公司进行監查。不过，一旦屋苑未有成立法团，管理处就拥有更大权力，亦无能够与之抗衡的业主组织，可謂是一權獨大。當业主想對管理处投訴時，就更加困難。