房租发票税率及实务代开操作流程

房租发票税率及实务代开操作流程

房租发票的开具涉及多个税种和复杂的税率计算，本文将为您详细解析房屋租赁涉及的主要税种、税率计算方法以及代开操作流程，帮助您更好地理解和应对相关税务问题。

房东和租客双方都可以代开房租发票，一方开具即可。
按照《个人所得税扣缴申报管理办法（试行）》（2018年61号公告）第十条，公司确实是需要代扣代缴个税的：“扣缴义务人支付利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得或者偶然所得时，应当依法按次或者按月代扣代缴税款。”
实务中，很多地方个人房东出租房子都是按“综合征收率”征税的，把涉及的各种税打包一次性征收。
按综合征收率征收的个人代开环节已经征收过个税，不需要代扣代缴个税。
一般情况下，没有取得发票，是不得税前扣除的，因为租房行为属于增值税应税行为，是需要开具发票的。
以下特殊情况允许税前扣除：
（1）租赁行政机关单位的,既可以用税务机关代开的发票，也可以用收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，不一定非得需要取得发票才可以税前扣除。
（2）租赁个人的房子，每月支付的租金不超过500元的，以税务机关代开的发票或收款凭证及内部凭证作为税前扣除凭证，收款凭证应载明收款单位名称、个人姓名及身份证号、支出项目、收款金额等相关信息。

房屋租赁要交哪些税？

增值税 （免征或5%和1.5%）、附加税（免征或7%、3%、2%减半）、个人所得税（10%和20%、各地不一）、房产税（6%和2%）、城镇土地使用税（免征或减半）、印花税（免征或0.5‰）

个人出租房屋税率

实务操作中按执行综合征收方式下，里面包含每一个税种，也包含个税，记住综合税率即可。
（1）个人出租住房税率
①个人出租住房，月租金≤10万元，普票综合征收率2.5%（北京上海等地）或者2%（安徽等地）；专票综合征收率3.5%左右（多交一个增值税5%减按1.5%）。
其中，月度10万元以下，增值税免征；2%的房产税，源于个人出租住房是4%，减半征收；0.5%核定的个税（北京上海等地）。
自然人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
政策执行期限：2023年1月1日至2027年12月31日
专票应纳增值税=租金收入÷（1+5%）×1.5%
②个人出租住房，月租金＞10万，普票和专票综合征收率6%左右；
其中，月度10万元以上，增值税征收率1.5%，3附加税（7%、3%、2%）减半征收，2%的房产税、个税2.5%；
应纳增值税=租金收入÷（1+5%）×1.5%
（2）个人出租非住房税率
①个人出租非住房，月租金≤10万元，普票综合征收率5%左右；专票综合征收率10%；
其中，月租金10万元以下，开普票，增值税免征，5%的房产税；开专票，增值税5%，房产税5%；


②个人出租非住房，月租金＞10万元，专普票综合征收率30%左右；增值税征收率5%+房产税5%+个税20%；
应纳增值税=租金收入÷（1+5%）×5%

一般纳税人出租房屋税率

（1）出租2016年4月30日之前取得的房屋，按简易计税法，征收率5%；出租2016年4月30以后取得的房屋，按一般计税法，税率9%；
不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
在同一县(市、区)的，不存在预缴税款，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。
（2）向个人出租住房，可以选择适用简易计税法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
（3）房地产中介---提供住房租赁经纪代理服务，适用6%税率。

需要缴纳其他税种：附加税（免征或7%、3%、2%减半征收）、房产税6%、印花税0.5‰、城镇土地使用税减半征收、企业所得税有利润就交。

小规模纳税人出租房屋征收率

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。
在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。
（1）不在同一地区的，小规模征收率5%，机构所在地0申报；
（2）不在同一地区的，个体工商户出租住房，5%征收率 减按1.5%，机构所在地0申报；出租非住房：5%征收率，机构所在地0申报；
2023.1.1-2027.12.31小规模纳税人月销售额≤10万元(季度≤30万元)免征增值税。
需要缴纳其他税种：缴增值税、附加税（免征或7%、3%、2%减半征收）、不交增值税无附加税；房产税2%、印花税0.5‰、城镇土地使用税减半征收、企业所得税有利润就交。
对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。
军队空余房产租赁收入，免征增值税。
总结：（1）个人和个体户出租住房，都是减按1.5%优惠缴税；个体户不不在同一县(市、区)的，需要预缴，个人不需要预缴，直接向房屋所在地缴纳税款；
（2）需要预缴的，应填写《增值税预缴税款表》，取得完税凭证，向房屋主管税务局预缴，在机构所在地申报时抵扣当期应纳税额，抵减不完，结转下期抵扣；
按照《税收征管法》及相关规定，纳税人出租不动产，向不动产所在地主管税务机关预缴税款的，自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管税务机关进行处罚；

代开操作流程

各地政策不一致 ，可以自行登录支付宝（代开）电子税务局或者当地政务APP代开页面 进行试算 查看开具具体税额；
（1）主管税务局机关代开（各地都可）
（2）电子税务局代开（比如上海、厦门等地区）
登录电子税务局，选择【自然人登录】-点击【我要办税】-【发票使用】-【代开增值税发票】-点击【出租不动产】-填写“不动产信息”、“合同信息”，并上传“不动产租赁合同”、“房屋产权（不动产）证书”即可完成代开不动产租赁发票。
手机端可下载电子税务局APP，登录电子税务局--点【办&查】--【发票使用】-【代开增值税发票】-点击【出租不动产】-选发票类型“数电普票”，选择代开申请人类型“产权人”点击【下一步】，选择“新增代开申请”--点击“添加承租方”录入信息，保存，点击“添加房屋”填信息保存；填写合同信息：合同金额，租赁期起止时间，月租金自动计算，下一步，确认纳税信息，提交，立即交款，开具发票。
（3）微信小程序
比如北京等地微信小程序“京税e窗通办”
（4）线上特定APP代开（比如安徽合肥等地区）
下载“皖事通”APP 并打开--点击“同意”--切换成“合肥市”--输入“代开”，点击 搜索 --点击“代开增值税发票房屋出租”--勾选 并 同意--点击“自然人房屋租赁代开”--点击“进行人脸识别”--“下一步”--选择“专用发票”或“普通发票”,选择房源---新增出租房源信息”---若您是房主本人 点击“我是房东” ，录入联系地址---若您是经办人或租客 点击“我是租客”，录入房主姓名、房主身份证号、地址、电话---录入房屋地址（不要选烟墩街道）、租期起止、总租金、房屋性质---承租方 点“企业”，点 放大镜--输入企业名称，并选择---核对承租方信息（包括识别号、地址、公司电话、开户行），点“保存--录入本次开票租期、金额，点“下一步”---“下一步”--点“下一步”---点“下一步”---点“提交”----点“线上缴款”或“线下缴款”