土地拍卖流程详解：一级与二级市场操作指南

土地拍卖流程详解：一级与二级市场操作指南

土地拍卖是房地产开发中的重要环节，涉及一级和二级土地市场的土地使用权出让。本文将详细介绍土地拍卖的流程，包括前期准备、操作程序以及后期工作等关键步骤。

一级土地市场的土地使用权拍卖出让

这里所指的一级土地市场与土地使用权招标所指相同，均指政府出让经营性房地产项目用地批租市场。

土地使用权拍卖的前期工作

1. 按照市和各镇区土地利用总体规划和年度用地计划，由市局规划科完成编写全市土地使用权拍卖的详细年度计划，计划中列明每宗用地的具体位置、面积、用途、规划要求等，并提前向社会公布；
2. 根据土地使用权拍卖年度计划，各镇区国土所负责组织拍卖土地报批具体资料；
3. 根据土地使用权拍卖年度计划，由市局规划科负责完成办理拍卖土地的农地转用手续；
4. 由市局用地科和各镇区国土所完成征地手续；
5. 由市局用地科完成供地报批手续，编写土地使用权出让合同文本；
6. 由市地产交易中心负责完成拍卖土地的拆迁及“三通一平”工作；(或由原土地使用者完成)
7. 市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作；
8. 市招标拍卖领导小组确定拍卖地块的出让底价。

土地使用权拍卖操作程序

市国土资源局委托市地产交易中心组织土地使用权拍卖工作。市地产交易中心根据拍卖年度计划确定的时间，授权拍卖主持人在交易中心拍卖大厅主持拍卖。具体操作程序为：

1. 市地产交易中心在举行拍卖会前30日向社会发出拍卖公告，拍卖公告在市报上发布或在交易大厅挂牌公告；
2. 竞买者领取有关拍卖文件；
3. 竞买者参加拍卖竞投，应向市地产交易中心提出申请并缴交一定数额的保证金，认可资格；
4. 符合资格的竞买者于拍卖前到市地产交易中心领取竞价标志牌，进场就座；
5. 拍卖主持人按公告规定的时间、地点主持拍卖活动。拍卖活动遵循“公开、公平、公正”的原则，自由竞价，价高者得；
6. 竞买者最后应价低于底价(保留价)时，主持人有权终止拍卖；
7. 竞得人即时与市地产交易中心签订《拍卖成交确认书》。于拍卖日起3个工作日内向没有竞得人退还所收保证金本金；

土地使用权拍卖的后期工作

1. 土地使用权拍卖举行后3个工作日内，市地产交易中心将《拍卖成交确认书》附本及有资料，移交给市局用地科；
2. 竞得人持《拍卖成交确认书》，于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权出让合同，并由市国土资源局颁发《建设用地批准书》；
3. 竞得人按出让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件到市国土资源局地籍科办理土地登记手续。

二级土地市场的土地使用权拍卖出让

这里所指是原划拨和出让土地改用途和使用条件等用于经营性房地产项目、土地使用权转让申请以拍卖方式进行和经法院判决需拍卖用于清偿债务的土地使用权转让。

土地使用权拍卖的前期工作

1. 符合城市规划，并经市规划部门同意后，原土地使用者向市国土资源局申请将原经批准划拨或出让土地改变土地用途和使用条件等用于经营性房地产项目用地；
2. 市地产交易中心窗口受理申请后，进行初审；
3. 报市国土资源局审批；
4. 完成拟拍卖地块的拆迁及“三通一平”工作。(由原土地使用者完成或由市土地开发中心完成)；
5. 市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作；
6. 市地产交易中心会同委托人确定拍卖低价。

土地使用权拍卖操作程序

具体操作程序与一级土地市场的土地使用权拍卖程序相同(略)。

后期工作

1. 土地使用权拍卖举行后3个工作日内，市地产交易中心主持双方签订《出让合同》，将《拍卖成交确认书》附本及有关资料，移交给市局用地科，由用地科完善划拨用地的补办出让手续和已出让土地改变用途的变更手续；
2. 竞得人持《拍卖成交确认书》于拍卖后5个工作日内与市国土资源局签订土地使用权补办手续出让合同和改变用途的出让合同，由市国土资源局颁发《建设用地批准书》；
3. 竞得人按出让合同或转让合同付清地价款及有关税费后，凭批准文件和收费清单到市国土资源局地籍科办理土地变更登记手续。