土拍低密模式开启 重塑西安楼市格局

土拍低密模式开启 重塑西安楼市格局

近期，北京、苏州、宁波等地均成交低密地块，西安土拍地块同样开启低密模式，和几年前的高容积率相比，楼市格局重塑。

土拍低密模式开启

2月27日，北京迎来一宗顺义区后沙峪镇温榆河低密宅地出让，华润置地摘得该地块！

宁波鄞州区低密宅地成功出让，60轮竞价，溢价50.11%，竞得单位：华润置地（宁波）有限公司。

2月26日，苏州三宗低密地块土拍成交，1宗地容积率1.3，另外两宗地容积率分别为1.02和1.08。

六年前西安土拍容积率

随机抽取了2019年西安20多宗地的基础信息，从容积率一列大家可以看到，3.0以上容积率是常态，2.8容积率已经算是正常偏低的容积率，只有少数地块容积率会低于2.8。

但是看看近期挂牌出让的土地，基本上容积率全部小于等于2.8，个别地块容积率到了1.5、1.8。

从整体趋势来看，西安土拍的容积率越来越低，开发商打造低密住宅、打造好产品有了更多的可能性。

为什么会出现这种趋势？

其一，政府在土地供应方面，逐渐倾向于出让低容积率的地块。通过调整土地供应政策，引导开发商建设低密住宅，提升城市的居住品质。例如，在一些城市的土拍中，明确规定了住宅用地的容积率上限，鼓励开发商打造低密、高品质的住宅项目。

城市规划政策的优化也为低密地块的增加提供了支持。政府在城市规划中，更加注重生态环境保护和城市空间的合理利用。通过规划低密住宅区，增加城市的绿地和公共空间，提升城市的生态品质和居住舒适度。例如，灞河沿线对容积率和住宅的规划都有限制。

其二，改善型需求增长。随着人们生活水平的提高，对居住品质的要求也越来越高。改善型购房需求逐渐成为市场的主流，购房者更加注重住宅的舒适性、私密性和宜居性。低密住宅以其宽敞的空间、良好的采光通风和较低的居住密度，能够满足改善型购房者的需求。

其三，高端市场潜力释放。西安的经济发展和人口流入，使得高端住宅市场的需求逐渐释放。低密住宅作为高端住宅的代表，具有较高的附加值和投资价值。开发商为了满足高端市场的需求，打造具有竞争力的产品，纷纷选择低密地块进行高端住宅的开发。如一些别墅项目和高端洋房社区，以其独特的设计和高品质的配套设施，吸引了高收入人群的关注和购买。

据克而瑞数据，城市土拍溢价率也在提升，一二线城市优质地块成交占比仍在上升，受此影响2月平均楼板价环比上月同期增加48%。从成交面积和金额来看，杭州、西安成交建面超过50万平方米，上海、北京、杭州成交金额超过100亿元。

据《丁祖昱评楼市》分析，2025上半年土地市场预计将呈现两大趋势：一是重点城市优质宅地高溢价成交将成为常态；二是土地热度回升范围从核心城市的核心板块向外扩散，具备“低库存+强购买力”双重优势的区域有望率先迎来地价回暖。

2月28日西安：千万豪宅旁82亩土地成交

这位置，比招商西安序更临河啊。

竞得人须按西安市居住区公建配套设施建设管理相关规定，按照规划条件书配建要求在宗地内建设各类公建配套设施,将宗地规划条件中配套的900平方米社区配套用房（社区党群服务中心）、600平方米社区服务站、700平方米养老服务用房、669平方米文化活动站建成后无偿移交西安浐灞国际港公共服务局。由西安浐灞国际港住房和城乡建设局负责监管落实。宗地须按照《关于印发装配式建筑范例城市建设工作方案的通知》（市政办函〔2021〕95号）等文件要求采用装配式技术建设。宗地建筑设计须满足《西安市居住区规划设计指导意见》（市政办发〔2021〕3号）。

宗地位于古都核心功能承载区、团结村政经综合服务组团、综合服务单元，宗地周边有浐灞第四小学、在建有浐灞第四学校，临近灞河，靠近北三环，城市配套路网完善。

地籍编号CB2-2-280，宗地位于欧亚五路以南、灞河西路以西，约82.35亩，容积率≤1.8，绿化率≥30%，建筑密度≤28%；

该宗地华润置地摘得。