小区管理关键组织详解：业主大会、业委会与居委会的职责与关系

小区管理关键组织详解：业主大会、业委会与居委会的职责与关系

小区管理涉及多个关键组织，包括业主、业主大会、业委会和居委会，它们各自承担不同的职责和权利。本文将详细介绍这些组织的定义、职能及其在小区管理中的具体作用。

业主在小区管理中的权利

小区的房屋的所有权人为业主，是小区管理的基本单元。业主在小区管理活动中享有以下权利：

1. 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
2. 提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3. 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
4. 参加业主大会会议，行使投票权；
5. 选举业主委员会成员，并享有被选举权；
6. 监督业主委员会的工作；
7. 监督物业服务企业履行物业服务合同；
8. 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
9. 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
10. 法律、法规规定的其他权利。

业主大会的组成及权责

业主大会的定义及产生

业主大会由小区范围内的全体业主组成，代表和维护小区内全体业主在小区管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

业主大会的决策范围

1. 制定和修改业主大会议事规则；
2. 制定和修改管理规约；
3. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
4. 选聘和解聘物业服务企业；
5. 筹集和使用专项维修资金；
6. 改建、重建建筑物及其附属设施；
7. 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会的决策机制

业主大会决策事务时需双同意，既要计算专有部分占建筑物总面积的比例，又要计算占总人数比例的业主票数。业主大会决定“筹集和使用专项维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”时应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会的召开

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业委会应当组织召开业主大会临时会议。

业委会的组成及权责

业委会的定义及产生

业委会全称业主委员会，由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。简单理解，业委会就是业主大会的常设机构，日常执行业主大会决定的事项。

业委会的作用

业委会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

1. 召集业主大会会议，报告小区管理的实施情况；
2. 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
3. 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
4. 监督管理规约的实施；
5. 业主大会赋予的其他职责。

居民委员会的组成及权责

居委会的定义及与政府的关系

居民委员会简称居委会，是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。基层政府对居委会的工作给予指导、支持和帮助。居委会协助基层政府开展工作。

居委会的基本职责

1. 宣传宪法、法律、法规和国家的政策，维护居民的合法权益，教育居民履行依法应尽的义务，爱护公共财产，开展多种形式的社会主义精神文明建设活动；
2. 办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；
3. 调解民间纠纷；
4. 协助维护社会治安；
5. 协助人民政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作；
6. 向人民政府或者它的派出机关反映居民的意见、要求和提出建议。

居委会的构成

居委会由主任、副主任和委员共五至九人组成。居委会主任、副主任和委员，由本居住地区全体有选举权的居民或者由每户派代表选举产生。