北京购房指南：专家解答五大购房场景

北京购房指南：专家解答五大购房场景

引用

网易

1.

https://www.163.com/dy/article/JPKPT4LB0535FFBB.html

在北京购房，尤其是涉及学区房和置换需求时，如何做出明智的选择？以下是一位拥有20年房地产从业经验的专家，对多位读者购房问题的专业解答。

情景一：非京籍家庭的购房选择

提问：
我目前在丰台上班，公司社保在海淀，老公在海淀上班社保也在海淀，我们二人目前都不能办工作居住证。我们都是非京籍，现在大兴租房。孩子今年9月上幼儿园，2028年9月就要上小学了，到2026年3月大兴的租房就到期了。
之前我想在天津买房，但是涉及一个大人辞职去天津，想想还是不打算在天津购置。只看眼前的话为了方便照顾，计划这1-2年内在北京买个房先让孩子上学，以后中考再说，
因为我们在北京买房理想的情况也就是2居室公积金不商贷，还得攒攒凑凑。来北京十年了，刚来没有买房也是没有积蓄。其实我现在也是很迷茫，觉得买房吧儿子以后也不能高考，不买上私立小学吧也不知道哪个私立还凑合，
因为买不起太贵的房子就想说让孩子先在身边上着，也不知道孩子到底是不是学习的料就先经济实惠点儿育娃，也不至于大人孩子压力太大。您看我这种情况您有什么建议吗？

回答：

1. 由于孩子2028年入学，属于入学低谷期，学位不会紧张，因此是否办理工作居住证对入学顺位影响不大。按现行政策，这对夫妇的购房资格不受影响。
2. 鉴于他们是非京籍身份，建议在朝阳区购房。朝阳区对非京籍业主较为友好，即便没有北京户籍，只要拥有房产，其子女入学顺位也会排在无房的京籍家庭之前。此外，朝阳区的学区房溢价相对较低，普通房源的溢价率比东西海低10%以上，总价高的房源甚至没有溢价。即使是热门学区的占坑房，价格也与东西海的平均水平相当，甚至更低。
3. 除了朝阳区，亦庄也是一个不错的选择。作为独立学区，只要满足四证要求，即使通过派位入学也能获得较好的教育资源。而且亦庄的房价溢价不高，性价比相对较高。
4. 不建议选择私立学校。好学校的费用非常高，学费只是其中一部分，其他花销也很多，而且大多数私立学校的教育水平都不如优质公立校。普通私立校则需要仔细考察，虽然费用相对较低，但教学质量参差不齐，大多数情况下还不如公立校。
5. 关于高考问题，这取决于是否能够落户。虽然上了公立校，将来也可以选择转学到民办学校，朝阳区有多所优质的民办学校，通过摇号或考试入学的学校费用都不高，比自己找的私立或国际学校便宜得多。
6. 其他方面没有特别的建议，主要是根据自身情况做出选择。

情景二：学区房置换策略

提问：
我最近非常困扰，2023年11月购入荣丰2008占坑房，让两个孩子2024年转为西城学籍，最近以亏损将近50万的价格出手。同时房山长阳的房子也挂牌了（大户型，很难卖），想更换一套市区的房子。
为孩子上学方便，正在看西城广外以及丰台太平桥附近的三居室/四居室，自住大概至少10年，总价不超1000万的预算（首付＋高额贷款），可以：
1、广外只能是朝向不好的大塔楼，但怕随着入学人口急剧减少，未来这种居住体验差的大跌；
2、太平桥可以买板楼四居室（层数不好，一层，阳光很好无遮挡），但怕未来一层、大户型不好出手；
3、或者花700多万买丰台塔楼，房贷每月少1万，压力小很多（至今没看到丰台板楼不临街的合适房子，睡觉轻，怕吵），但怕未来大家都以居住体验为先后价格跟着大跌。
虽然主要是为自住，但如果10年后暴跌也是非常难受的，1和2房贷较高，未来存款能力下降很多，但也算能承受月供。请您方便时指导迷津，到底应该如何抉择？

回答：

1. 既然不再需要学位，就没有必要购买学区房。目前学区房的溢价仍然较高，千万级别的房子降价幅度不大，居住性价比不高，而且溢价部分的保值风险也较大。建议以丰台为主，因为没有溢价，至少在居住性价比上不吃亏。
2. 考虑到塔楼和朝向不好的风险，还需要考虑"面积缩水"带来的贬值风险。住建部正在推动"按套内面积计价"，如果执行这一政策，塔楼的价格优势可能会消失。假设两栋楼，塔楼单价9万，板楼10万，都是建面100平，总价分别为900万和1000万。如果按照套内计价，塔楼得房率75%，板楼85%，那么两栋楼的单价将变为12万和11.8万，塔楼的价格优势消失。
3. 一楼虽然阳光充足，但作为硬伤，出售时挂牌期会较长，大面积的更是如此。而且需要考虑加装电梯的问题，这可能会对一层的房价产生5-10%的负面影响。
4. 常规建议是优先选择板楼，如果没有合适的再考虑塔楼，但要确保户型朝向好且得房率高。房子是用来住的，同等条件下，宜居性更好的房子更保值，流动性也更强。塔楼自2003年开始走弱，至今没有逆转的迹象。而且塔楼的维护成本更高，年久失修的问题在内地目前的法规下很难解决。
5. 虽然暴跌的可能性不大，但相对于更宜居的房产，塔楼可能会持续走弱。这种差异在三五年内可能不明显，但时间长了就会显现出来。

情景三：学区房与改善房的组合购买

提问：
说下目前家庭情况：一套朝阳两室老破小自住，非学区，目前如处理市场价估计360左右，无房贷。家里存款250，老人估计能支持100。目标：孩子2027上小学，准备购买一套学区房（海淀或西城），总价计划400左右。优先上学，不便自住就出租，另附近租一套大的自住。朝阳老破小准备合适时出手，换购石景山或海淀远点的改善房（非学区）。想听下您的建议。
目前主要考虑是：不想把钱全用来买学区房（担心溢价太高，而且全部投入也只能勉强买个稍微大点的老房）。想利用手上资金加房产换购两套房，一套学区房（能力范围内尽量好点的学区，可不居住，做好租房打算），一套远郊改善房（结合工作地点偏向西北边，可以周末全家人居住，尽量新一点的房，保值一些）。

回答：

1. 400万的预算在西城和海淀很难买到适合自住的学区房，基本都是老破小或公寓，溢价较高。山后的学区房虽然溢价不高，但学区质量相对较弱，只有海淀学籍的价值。
2. 家庭总资产为710万（360+250+100）。如果400万用于购买学区房，剩余310万用于购买改善房，考虑到石景山、海淀近郊的房价普遍在4万/平以上，仅能购买远郊的改善房。
3. 这种方案虽然在孩子低年级时可能还能坚持，但随着学业压力的增加，频繁搬家可能会带来诸多不便。学区房的租金相对较低，而且在学位使用完毕后出售存在保值风险。改善房的主要功能是自住，不太可能有较高的保值增值空间。
4. 建议再仔细考虑购房方案，充分评估各种方案的利弊。

情景四：置换改善房的考量

提问：
最近我再纠结换房的事情，有些想不明白，目前情况：我和妻子还有刚满一周岁的娃，三人在房山区金林嘉苑有一套大两居。我俩上班一个在望京，一个在上地，都太远了，想考虑换一个交通方便近一点的。又想换一套面积更大一点的改善住房，总房价500万目前是可以接受的，不知道您有没有建议？稻田的中海寰宇看了，但是觉得没近太多，所以放弃了。

回答：

1. 中海寰宇确实没有近太多，只是少了几站地铁，仍然在房山区。
2. 金林嘉苑是共有产权房，有五年禁售期。从下房产证或缴纳契税的日期开始计算，需要先经过审批，且只能卖给同样具备保障房资格的人，成交周期较长。
3. 金林嘉苑的大两居面积一般在80-90平，如果要置换100平以上的三居室改善房，考虑到新房或次新房的高单价，基本只能选择郊区。4万/平的价格在昌平等地较为常见，但距离望京、上地仍然较远。
4. 建议先评估自己的通勤感受，如果长期在北边工作，建议避免在南边购房，以免未来再次产生换房需求。

情景五：朝阳与通州的购房选择

提问：
我想请教一下购房问题。京籍，首套资格，目前手头有160万左右，准备看朝阳东边和通州的二手房，请问这个首付能够得着总价400万的房子吗？ 另外，孩子26年入学，从教育角度看，同等价位的房子，朝阳和通州比，哪个会更优或者说选择更多一些？

回答：

1. 目前最低首付比例为20%，160万理论上可以购买800万的房子。因此，400万的房子完全能够负担，即使预留20万作为税费和装修备用金也绰绰有余。
2. 从教育角度看，朝阳区的教育资源明显优于通州。朝阳区的牛校数量至少是通州的两倍以上，选择也更多。但以400万的预算来看，在朝阳区只能选择一些老破小，而且溢价较高，选择相对有限。相比之下，通州虽然教育资源相对较弱，但房价较低，选择更多。
3. 如果只是购买占坑房，建议选择朝阳区，因为头部学校的数量更多。