“100米以上住宅”或成历史？广州最新透露
“100米以上住宅”或成历史？广州最新透露
广州的摩天住宅或将迎来重大转变。今年8月，广州市土地开发中心人士在一场土地推介会上表示，未来广州土地容积率下调将是趋势。随后10天之内，广州接连挂牌7宗容积率低于2.5的中心区宅地。这一低密度的举措，似乎回到2013年之前。与此同时，江苏官方在今年7月底发布“限高令”意见稿，拟明令各地一般不得新建100米以上住宅。这是全国首个拟遏制建设超高层住宅的省份。
摩天住宅的崛起
摩天住宅，即超高层住宅，一般指高度100米以上、楼层40层以上的住宅。在广州，摩天住宅的发展历程可以追溯到上世纪90年代。当时，滨江东是广州第一代楼高超100米的摩天住宅的摇篮，港资、外资地产商先后在这里试水，挑高广州的住宅海拔。即便当年单价已过万的房子，亦吸引港澳人士及内地富人争先抢购。
2000年以后，超高层转移到江对岸的五羊新城和长堤，192米高52层的凯旋会，192米高48层的爱群荟景湾相继登场。紧随其后，珠江新城CBD崛起。在密集的摩天商务地标之下，这里在十多年间拔地而起的十多个摩天住宅社区，奠定影响至今的、代表广州豪宅走势的江湖地位。
摩天住宅与摩登都市如影随形。在珠江新城之后，广州又相继打造白云新城、金融城、广钢新城、琶洲等CBD，由于前两区域一度受航线“限高”和规划所需，摩天住宅由此多扎堆广钢新城和琶洲。
广州自2004年开始公开招拍挂卖地。2005年至2010年间，广州所卖宅地中偶现容积率高达7.0至12的地块。相对之下，2011年至2013年，除了杨箕村旧改的容积率6.8，其余宅地容积率多在1.0至3.0之间。但随着2014年广钢新城开始卖地开发，广州的摩天住宅从此陡然急增。
作为广州版“曼哈顿”，广钢新城无论过去还是将来，或都将是广州摩天住宅的历史高位纪录者。
2021年7月，广钢新城夜景。南方都市报、N视频记者 李孟麟 摄
2014年，广钢新城成交5宗地，容积率在4.8至7.5之间，当中三宗超过7.0，均为中海所拿，三宗地对应的A区最高60层，B区最高50层，C区回迁房约200米最高63层（商品房最高57层），迄今仍是广州摩天住宅NO.1。
对岸的广纸新城不甘示弱。2015年，广州成交5宗容积率超5.0的宅地，两宗超7.0的宅地均在广纸新城。
2016年的最后一天，富士康科技集团董事长郭台铭宣布投资610亿元投资广州增城，由此拉开增城的摩天住宅开发序幕。在2017年，广州成交6宗容积率超5.0的宅地，4宗落地增城，容积率介于6.8—8.2，这些地块后来都打造成了最高189米的增城人居地标。
2018年以后，广州公开挂地的宅地容积率有所回调，但此时的城市更新项目已经逐渐登场，后期修改控规拔高容积率的住宅项目亦有之，摩天住宅只见增，未见减。
摩天住宅的分布
记者不完全统计发现，最近五年间，广州超高层住宅井喷，最高栋楼40层及以上的一手住宅楼盘（含在该年份推新者）达到49个。当中或与2017年以来，广州地价房价一度飙高不无关系。
其中，2024年至今，广州中心区最新亮相或推新的超高层住宅楼盘有7个（含在建及已开销售中心），最高楼栋介于45层至57层。2023年9个，介于40层至55层。2022年更是超高层住宅群现的高光时刻，达到16个，介于40层至49层。2021年12个，介于43层至50层之间。2020年5个，届于50层至57层之间。
2015年底，记者曾统计，截至该年底，广州住宅建筑高度超百米及层数在40层及以上的高层住宅高达49个。
2015年以来，广州40层以上摩天住宅最多的区域在荔湾，至少达15个，海珠区有9个。黄埔区有12个，当中10个由旧改转化而来。相对之下，广州的“宇宙中心”天河区，在珠江新城之后，近十年少见新的40层以上住宅登场，仅现世纪金源天河源筑及珠江花城。
自2017年广州逐渐迈入住宅地价巅峰时刻后，广州的摩天住宅开始向外围区转移。其中，增城区从2018年起至今亮相了9个高40层以上的摩天社区。南沙区在2019年起首现超150米的住宅社区，迄今有2个40层以上住宅社区。花都区自2022年首现40层以上的摩天住宅，为最高45层的金地商置都会峯范。唯有从化区，到目前为止仍然未有40层以上住宅，当地最高地标住宅约高32层。剔除未及40层的社区，相当于在过去31年里，广州迄今已涌现至少94个摩天住宅社区。
住户接受度
“广州最早超高层住宅由港资开发，国内居民买不到，需要用港元或外币购买”，如今豪宅与刚改产品兼有之。摩天住宅自上世纪90年代在广州拔地而起的那一刻，就率先打上了富豪专属的烙印。
比如海珠半岛，1993年开盘时单价就超1万元，后面崛起的滨江东超高层，也都只有富人才能够着。在2004年登场的凯旋会，当年的毛坯价就要1.8万元/平方米，贵过珠江新城，总价400万元至2000万元/套，都是广州身家天花板级的阶层方能企及。去年，凯旋荟一套超高层豪宅的视频流出市场，其Blingbling（闪亮）的装修风格，让人们围观到20年前的富豪品位。
2012年，爱群荟景湾登场，号称“献给100位影响GDP的人”，一度单价比顶豪风向标汇悦台更贵，顶层复式豪宅带天际泳池和花园，总价2.14亿元，专为城市的云端阶层定制。
“广州最早的超高层住宅都是由港资开发的，国内居民买不到，需要用港元或外币购买。”原广州市国土房地产管理局信息中心主任、广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江回忆，广州最早的超高层住宅由香港开发商投资兴建，照搬的是香港模式。在其带动下，国内也开始效仿，渐渐地超高层也增加了。但如今回看，做超高层实属无奈之举，“其实超高层在电梯上、管理上、技术上、施工上等都需要花更多的成本“。比如超高层住宅的基础打桩，就得打到很深的岩层才安全，超高层住宅建筑结构还要顾及抗台风、地震、消防等要求，超高层住宅建筑规范和施工质量要求，比一般住宅要严格很多。
无论滨江东、珠江新城、琶洲，其超高层多为大户型，也是过往广州真正意义上的豪宅。当然，促成其为豪宅，主要还是因为所处地段本身就是寸土寸金。
直到十年前，广钢新城登场，超高层里也出现刚需户型，普通都市白领方才得以挤进超高层里看风景。到如今，广州的超高层住宅中，豪宅与刚改产品兼有之。
“50岁以上的客户，目前还是比较难以接受超高层住宅”。德佑地产悦铖广钢分店的负责人伍锦明介绍称，广钢新城北南区20个楼盘，大约七成房源是超高层。
站在广钢的五六十层上，往南看广州圆，东望广纸新城、光大花园，西望佛山，北望花地湾，视野非常开阔。不过，从一手开盘到如今流入二手市场多年，广钢新城40层以上的房源始终是越往高层受众越窄，“8090后等更年轻的客户会普遍接受超高层，50岁以上的客户更多倾向于32层以下”。
伍锦明介绍称，广钢新城接近3万套房子，目前挂牌量700多套，除了早期开盘的价格仍有增值，后期开盘的项目，如今价格已有所回调或低于一手买入价。当然，超高层和中低层的去化时间也差别不多，“最关键是看价格有没有到达买家心理预期”。他说，目前广钢新城10楼以下和三四十层的房源每平方米单价，有着两三千元的价差。
深耕房地产行业数十年，广东中原地产项目部总经理黄韬表示，在过往的销售中，超高层住宅的价格和买家呈“橄榄状”，两头尖，中间大，底层顶层的售价会相对便宜。
国家政策管控
作为一线城市，广深两地是国内摩天建筑排名前列的城市。
2009年，时任住房和城乡建设部负责人指出，目前我国桥梁、地铁工程、超高层建筑的技术已处于国际领先水平。与此同时，超高层住宅从亮相之始，也受到坊间质疑。
2021年9月，住建部相关负责人在出席中国城市规划年会上指出，中国已成为世界上超高层建筑数量最多和增长最快的国家，有6座建筑入选全球10大最高建筑。据初步统计，2018年至2021年，全国在建、拟建的超过250米的建筑多达166处，“这存在诸多问题，如成本问题、能耗问题、安全问题、环境问题，背离了新发展理念，需要从源头加强管控”。
从住建部官网追溯，国家最早针对超高层建筑的管控发文在2002年6月：《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》指出，各地区在当前城市规划和建设中，要严格控制建设项目规模，特别要严格控制超高层建筑、超大广场和别墅等建设项目。但该举措在当年的房地产黄金时代下，未能明显遏制超高层的崛起。
直到2016年，一份全国政协十二届四次会议第3228号提案中提出“刹住摩天大楼建设热”。这年7月，住建部如是答复：摩天大楼，或称超高层建筑，是一种高强度的开发方式，被认为可以最大限度地集约使用土地，最大限度地拓展城市空间，缓解城市用地紧张的矛盾。随着摩天大楼越建越多，社会各界对摩天大楼的认识越来越理性，其负面问题也越来越被人们所关注，比如摩天大楼由于建设和维护成本高、消防风险大、破坏城市风貌，以及常常被看做“政绩工程”“形象工程”而饱受诟病。
“研究认为，建设摩天大楼，反映出投资者和决策者对城市现代化、现代建筑文化、土地节约集约利用的认识不全面，不符合绿色、低碳发展要求，应严格控制。”彼时住建部表示，2015年12月召开的中央城市工作会议，确定了新时期“适用、经济、绿色、美观”建筑方针。住建部正抓紧制定城市总体规划编制审批办法，对重要地区明确建筑高度限制等。
在此四年以后，2020年、2021年、2022年，从住建部，到国家发改委，都曾先后发文管控新建超高层建筑，作出比如“城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。各地审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配”等。
今年下半年以来，在房地产深度调整之下，地方部门逐渐将限高政策落到实地。这或也意味着，一度占据城市封面的摩天住宅，今后或将成为时代的历史标本。
未来趋势
广州中原地产大沙头三马路分行店董叶景生介绍，最高楼层39层的海印东山100社区，这两年相继更换电梯。其表示，普通客户对老城区超高层住宅的居住舒适度没有太大关注，老城超高层价格相对坚挺。
黄韬认为，超高层是一个时代中的过渡，“比如香港、美国，也有像筷子似的住宅，虽然是地标，但看上去不够稳定。”黄韬表示不认同超高层住宅有好的居住体验。中国房地产迄今也就发展了几十年，在三五十年之后，超高层住宅不得不面对设备老旧、营运成本加剧等难题。
“以往国内的超高层住宅建设是有点过了。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析指出，广州的土地是稀缺资源，当年出于土地集约节约使用而建设超高层，但也带来系列问题，“这也是超高层住宅需要检讨的”。其认为，房地产发展到现阶段，总结以往的经验，做一些调整是有必要的，超高层固然也有景观优势等，当下已需要有所取舍，适当降低开发强度，提高居住舒适度，打造高品质的城市空间是较为积极的策略。
8月20日，广州举行土地推介会，相关部门人士表示，未来广州的土地容积率下调将是趋势。此前，广州的土地开发部门曾前往杭州、上海、南京、苏州等地考察。
由于前述城市是平原，广州作为岭南地区，用地紧张，靠近香港，以往借鉴了香港的节约土地模式，建了不少超高层住宅，“如今供应到一定程度上，就需要改善了”。
今年7月底，江苏省拟发布“限高令”，明令各地一般不得新建100米以上住宅。而广州自8月下旬起，也陆续挂牌7宗容积率在2.0至2.5间的住宅用地。
“先是解决了吃饱的问题，再是解决吃好的问题。”相关部门人士指出，过往广州的供地模式解决了人们的居住问题，接下来要解决的是住好房的问题，响应中央提出推动好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设的要求。