上海顶级学区房溢价分析：静安黄浦浦东领跑，长宁普陀溢价较低

上海顶级学区房溢价分析：静安黄浦浦东领跑，长宁普陀溢价较低

自从“双减”政策实施以来，上海的学区房市场经历了巨大的波动。从之前的价格领涨到现在的价格领跌，学区房的溢价情况备受关注。本文将通过具体数据对比，分析上海各区域顶级学区房的溢价情况。

静安区静教院学区房溢价分析

静安区的静教院是一所顶尖的一贯制学校，对口的海防村是热门学区房。海防村的小户型（27-33平方米）成交价在19-22万元/平方米之间，而46-49平方米的成交价在14万元/平方米左右。与之相比，旁边的非学区安西小区小户型（29-36平方米）挂牌价在7.4万元/平方米左右，成交价在6万元/平方米以上，50平方米的挂牌价在7万元/平方米。

通过计算，海防村小户型的学区溢价为12-15万元/平方米。以27平方米的小户型为例，其溢价在324-405万元之间。

黄浦区上外黄外 + 大同初学区房溢价分析

黄浦区的上外黄外 + 大同初组合是另一个顶级学区，对口的市民新村是热门学区房。市民新村的小户型（16.2平方米）曾卖到23.76万元/平方米，刷新了记录。虽然现在价格有所回调，但今年初17.8平方米的成交价仍在19.3万元/平方米左右，目前29-34平方米的挂牌价在18万元/平方米左右。对标旁边的瞿溪新村，25-33平方米的挂牌价在8.4-9.5万元/平方米，成交价在8万元/平方米左右。

市民新村的学区溢价约为10万元/平方米，以29平方米的小户型为例，其溢价为290万元。

浦东新区上实东学区房溢价分析

浦东新区的上实东也是一所顶级学区，对口的金桥酒店公寓（1995年建）47平方米的成交价为8.6万元/平方米。与之相比，旁边的非学区金杨新村十一街坊45平方米的成交价为4.5万元/平方米。

金桥酒店公寓的学区溢价约为4.1万元/平方米，47平方米的溢价值为193万元。

浦东新区福山外国语小学 + 建平西校学区房溢价分析

浦东新区的福山外国语小学 + 建平西校组合也是一个顶级学区，对口的梅园三街坊27平方米的成交价为15.4万元/平方米，29平方米的成交价为12.6万元/平方米，50平方米的成交价为10万元/平方米。与之相比，乳山四村29平方米的挂牌价为9.6万元/平方米，50平方米的挂牌价为8.5万元/平方米，成交价为7万元/平方米。

梅园三街坊的学区溢价值为3万元/平方米，以29平方米的小户型为例，其溢价值为87万元。

闵行区闵实验 + 莘松学区房溢价分析

闵行区的闵实验 + 莘松组合也是一个较受关注的学区，对口的莘松三村是热门学区房。莘松三村的小户型（36平方米）成交价在12.5-13万元/平方米，50平方米的成交价在11.5万元/平方米。与之相比，旁边的非学区万源路地铁站附近的万源城尚郡36平方米的挂牌价在9.6万元/平方米，成交价在8.8万元/平方米，50平方米的挂牌价在10万元/平方米，成交价在9万元/平方米。

莘松三村的学区溢价在2.9-3.2万元/平方米，以36平方米的小户型为例，其溢价值在110万元上下。

通过以上分析可以看出，上海顶级学区房的溢价依然显著，尤其是静安区、黄浦区和浦东新区的顶级学区房溢价最高。而闵行区和杨浦区由于“民强公弱”以及学区划片和对口调整，学区房的溢价相对较低。长宁区由于实行快乐教育，整体学区属性不强，几乎没有溢价。普陀区只有一所一梯队公办小学，整体学区属性不强，限制了其溢价。