青岛租房消费降级：合租增多，租金下降
青岛租房消费降级：合租增多，租金下降
近期，青岛市出台了一系列支持住房租赁市场的金融政策，包括支持专业化住房租赁经营主体批量收购存量房源，以及支持符合条件的住房租赁企业发行债券。这些政策的出台，反映了当前青岛租赁市场的发展现状和未来趋势。本文通过对青岛市近期更新的出租房源进行盘点，详细分析了当前租赁市场的规模、分布特征、结构特征以及租金水平的变化。
青岛市出租规模分析
当前青岛市出租房源数量约为1.41万套，高于23年4季度新房市场成交规模1.29万套，虽规模较大，但较去年同期1.71万套减少约0.3万套，同比降幅约17.5%。减量主要来自两方面，一是部分房源处于在租状态，二是部分住宅由租赁市场向二手市场流转，自去年9月青岛优化二手房限售以来，青岛二手房活跃度大幅提升，成为出租房源减少的重要原因之一。从区域看，当前李沧区出租规模最大，0.24万套，占比约16.9%，市北区和市南区规模相当，约0.23万套，占比均在16.3%，三区绝对值变化不大，同期占比呈涨势。黄岛区、崂山区和城阳区出租规模约在0.11-0.15万套之间，当前规模较去年同期占比降幅较大，出租房源规模减量900-1300套之间；三个区域产业基础好，也是青岛市常住人口的主要增量区域，黄岛区和城阳区年人口增量均超2万人，人口增量带来居住需求增量，或租或买，导致出租房源数量减少。
出租房源分布特征分析
从出租房源热力图看，市南区出租房源主要分布在东北部和西镇，市北区出租房源主要分布在台东、中央商务区及浮山后周边；李沧区出租房源则多分布在李沧中心区域。黄岛区出租房源主要在开发区核心区域、沿滨海大道至胶南老城区域；崂山区出租房源主要分布在金家岭核心区，浮山前及浮山后区域；城阳区出租房源主要分布在城阳中心区域、城阳南部及中欧国际城出租房源也较多。
出租房源结构特征分析
从当前更新出租房源看，普通住宅是绝对主力，占比93.8%，公寓占比5.8%，别墅及其他占比约0.4%。公寓多建成时间较长，近两年交付公寓多朝民宿方向发展，散租规模较小。住宅中，2015年以后建成房源占比不足2成，多为10年以上中长房龄住宅，居住属性强、周边生活配套相对完善，但由于房龄相对较长、设施相对陈旧，二手市场认可度和价格水平均偏低，主要向租赁市场发力。从出租套型看，3室户型占比最大，为46.3%，其次是2室户型，占比29.4%。
出租房源租金水平分析
从近期更新出租数据来看，整租占比57.2%，合租占比42.8%，整租占比较去年同期下降约16%，整租租金门槛高是重要原因。整租房源中半年付和年付较多见，面议占比较大，若年付则通常有10%左右的议价空间，但一次性租金负担仍然较重。合租租金门槛相对较低，房源以3室户型为主，单间面积多在10-40㎡不等，绝大多数可以月付且免押金，对于部分低收入阶层、职场新手及部分灵活就业人员较为友好。当前青岛租赁市场月付要求占比约46%，较去年同期的29%提高了17个百分点。合租及月付占比提升一定程度上也说明了当前青岛租房客户居住消费降级，受工作稳定性、收入预期等影响，部分客户由原来的整租向合租转变，以减轻租金负担。当前青岛市1.41万套出租房源单方租金水平为26.5元/月，较去年下降5.8%。分区域看，市南区和崂山区处于租金第一梯队，单方租金在40元/月以上，市北区处于第二梯队，单方租金为32.6元/月，李沧区、城阳区、黄岛区单方租金处于第三梯队，单方租金在21-30元/月之间，由核心向外围递减。
从租金变化看，主城四区租金较去年同期普遍下降，其中李沧区由原来的第二梯队降至第三梯队。主城交通便利，轨交发达，但租金水平相对高，随着消费降级，部分租赁需求外溢，加之房龄偏长，房东租金预期走低；城阳区、黄岛区和即墨区在产业及大人口基数支撑下，租金预期看涨；胶州市受前些年投资需求爆发影响，空置率高，出租规模大，租金预期不容乐观。
青岛租赁市场结论
- 增量人口的居住需求和二手流转，是出租规模下降的主要原因。
- 交通便利、配套完善的区域中心及核心居住区是出租房源的主要分布片区；片区发展早，出租房源以中长年限房源为主，多数设施相对陈旧。
- 当前租赁市场合租占比提升16%，青岛租赁市场消费降级，整体租金水平下降，主城房东租金预期走低，产业及人口支撑力度大的区域租金形势向好，但出租规模偏小。
租赁市场是经济环境的一个重要反映，经济繁荣期，居民收入增加，对租赁的需求及居住品质要求较高，租赁市场活跃；经济下行时期，由于收入减少和不确定性增加，经济安全感降低，消费降级，对储蓄能力偏低的租住人群而言，寻找更为经济实惠的租赁选项是重要考量因素。在这样的传导机制下，虽然当前市场租赁需求仍然较为旺盛，但难以平抑经济下行带来的低预期，租金下行态势短期内难以改善。后续随着保障性租赁住房的入市，租赁市场将由单一模式向多元化、专业化发展，也将面临新一轮的结构和价格调整。