二手房挂牌量激增背后的市场逻辑

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@小白创作中心

二手房挂牌量激增背后的市场逻辑

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https://m.jiwu.com/www/news/5698525.html

近年来，中国二手房市场呈现出挂牌量激增的态势。这一现象背后，反映了城镇人口增长、住房供应增加、次新房占比上升等多重市场逻辑。本文将从多个维度解析这一现象，并展望未来市场走势。

挂牌量增长的背景

近年来，中国的二手房挂牌量呈现出明显的增长趋势，这一现象与城镇常住人口和住房数量的持续增加密切相关。根据统计数据，过去十年，中国城镇人口增加了近1.9亿，而商品住房的竣工数量也接近7000万套。这一供需关系的变化，不仅使得挂牌量上升，二手房的成交量也随之增加，预计到2024年，二手房成交套数将占到全部住房成交套数的45%。在2023年，城镇人口增加了1200万，城市住房数量增长超过600万套，显示出市场的持续扩容。

挂牌量的特征与市场热度

挂牌量的增长具有明显的季节性特征。每年初的小阳春时期，挂牌增速最快，而随着时间的推移，增速逐渐减缓，年底时增速最低。此外，挂牌量与市场交易热度呈正相关关系，市场成交量增加时，挂牌量也随之上升。这一现象的背后，反映出客户换房的比例较高，尤其是在市场活跃时，客户更倾向于挂牌出售房源。2023年831新政后，一线城市的交易量迅速增长，挂牌量也同步上升，说明挂牌量的波动与市场热度密切相关。

次新房的崛起与市场竞争

次新房的涌现是挂牌量增长的重要因素。近年来，楼龄在十年以内的次新房在挂牌量中占比迅速上升，特别是在一线和二线城市，次新房的比例显著增加。与存量房相比，次新房通常户型面积更大，满足了改善性需求的客户。数据显示，2024年一线城市的次新房比例将达到26%，而二线城市更是高达55%。这对房企的销售竞争带来了压力，传统的市场思维开始转变，改善性用户也越来越倾向于选择二手次新房。

客户画像与购房趋势

以苏州为例，购房客户的年龄分布呈现出明显的后移趋势，25-40岁成为购房主力，30-45岁则是卖房主力。这一年龄段的客户在换房时，往往会选择更大的户型，尤其是三房产品的需求显著增加。数据显示，改善性换房中，接近70%的客户选择了3-4居的产品，反映出客户对居住空间的更高要求。此外，年轻人购房的比例虽然有所下降，但仍然超过50%，他们依然是市场的主力群体。