管理处投诉无人理？教你杀手锏，投诉更有效
管理处投诉无人理？教你杀手锏，投诉更有效
在私人屋苑居住时，难免会遇到各种问题，比如噪音滋扰、漏水、卫生问题等。当这些问题影响到我们的生活质量时，向管理处投诉就成了最直接的解决方式。但是，如果遇到懒散的管理员，多次投诉都无人跟进，该怎么办？本文将为你提供一些实用的投诉技巧和途径，帮助你更有效地解决问题。
管理处的职权
屋苑管理处主要负责管理大廈环境、为住戶提供协助等，包括处理住戶的投诉。管理处的权力由大廈公契赋予，具有法律效力。管理处或管理公司可根據大廈公契，处理投诉事件，例如住戶被投诉发出噪音滋擾，管理处就可翻查公契所列出的規例，向问题住戶发出通知信，要求住戶改善问题。如果问题未有改善，管理处有權向法庭申请禁制令，甚至要求住戶遷出。
投诉处理程序
香港居住环境狭窄，与左右邻居的距离有限，少少事都可能会造成对方的滋扰或不满。最常見的就有邻居的噪音滋擾、楼上下漏水、卫生问题等，不过为避免正面冲突、日後尷尬，通常住戶都不會當面向邻居投诉，反而第一時間先向楼下管理处提出投诉。
一般而言，管理处处理投诉的程序如下：
步骤 1：接获投诉
管理处接到住戶的投诉后，一般会先了解问题，派员进行视察。以噪音滋擾為例，会先派管理員到受影响单位查看，了解问题的严重性，并找出发出噪音的单位。
步骤 2：发出警告
管理处了解到问题、找出制造问题的单位后，一般会先进行口头劝喻，提醒住戶。如果未有改善问题，就会发出通知书，书面警告住戶如果在限期內未有改善，就会采取法律行动。
步骤 3：法律行动
根据大廈公契所赋予的权力，管理处有權向违反公契守则的住戶采取进一步行动。管理公司可以就投诉，向法庭提出申请禁制令，通过法律文件要求住戶在期限内改善问题，否则可以强制要求迁出单位。
向管理处投诉无用？
既然管理处有这么大的权力，为什么仍然有这么多住戶表示投诉无用？事实上，一般管理公司都较少会向住戶采取法律行动，主要因为手續繁瑣、需时长，亦要付出额外时间、人手，甚至诉讼费用，对以营利为先的公司而言，当然不愿“自找麻烦”，宁愿劝投诉人息事宁人、或采取消极态度处理投诉。不少问题住戶就看准管理处不会告上法庭，一於懒理，令受影响住戶投诉无门。
那么，向管理处投诉是否就等於完全无用？又未必。只要用对方法，都可以提高管理处理投诉的积极性，令投诉更有效。
杀手锏：书面投诉
不少住戶投诉时为了方便，都只會以口头方式向楼下的保安反映。由於没有根据，往往保安都未必会确实跟进问题，或向上级反映，导致最后不了了之。
最有效的投诉方式，就是以书面形式向管理公司提出正式的投诉。因为有白纸黑字的投诉，公司必须按程序处理及正面回覆，比起口头投诉更有效率。同时，亦可在投诉信中写下期限，要求管理处在限期前给出确实回覆及采取行动，确保公司及时跟进。
住戶在投诉时更可附上相关证明，包括问题发生的時間、地点、日期、持续时间等，亦可提供录音、相片、影片等。这些确实的证据不但有助于管理处调查，更表达出自己对问题的认真性，以促使公司认真看待问题。
楼下保安工作态度有问题，如何投诉？
大廈保安是家居安全的第一道防线，如果经常见到楼下的保安不专心，例如打瞌睡或者玩电话、煲剧等等，万一有可疑人士进入都察觉不到，作为住戶自然无法放心。
保安员如果在当值时打瞌睡，可被即时解雇，甚至被吊销牌照，因此如果情况许可，问题不严重，住戶都会谅解夜班当值容易疲倦，一般而言会先作先向保安员作口头提醒。
不过，若然问题持续，住戶应直接向管理公司作出投诉，并提供该名保安的姓名、当值时间等资料，以供参考。一般而言，管理公司多數用以下手法处理：
- 向保安作出处分
- 将保安调派至另一座头
- 将保安调派至另一屋苑
管理公司应以书面回覆投诉人有关跟进行动。如住戶亦感问题未见改善，应向业主立案法团反映，透过法团向管理公司施加压力。
有无得投诉屋苑管理处？
对邻居或个别职员不满时，可向管理处投诉，那么如果对管理处不满，又可以向谁投诉？
如果住戶对屋苑管理处有不满，例如管理方式、环境衛生、甚至财务运用等，就可以向总公司或业主立案法团投诉。
搵物业管理总公司
一般而言，屋苑的管理公司会在大廈公契中由发展商订明，物管公司再分派人手管理屋苑。因此，一旦业主对管理公司有不满时，亦可以向其总公司作出投诉。
搵业主立案法团
此外，业主亦可以向屋苑的业主立案法团提出问题，要求法团主席跟进问题。业主立案法团是由业主组成的组织，拥有法人身份，可以行使法定权力，更重要的是拥有物業管理公司的任免权。换言之，业主立案法团是唯一可与管理公司抗衡的组织。
当有住戶提出对管理公司或管理处的不满时，法团就有权监察或要求管理公司提供合理回應，作出改善等。如果住戶投诉管理公司对有问题的住戶视若无睹，或在有合理证据下，仍消极处理投诉，就表示管理公司未有尽其职责，法团都有权要求公开资料，甚至罢免相关职員。
管理处不受法例监管
政府对屋苑管理处未有立法监管，现时只透过鼓励及协助业主成立法团，來对管理公司进行监察。不过，一旦屋苑未有成立法团，管理处就拥有更大权力，亦无能够与之抗衡的业主组织，可謂是一权独大。当业主想对管理处投诉时，就更加困难。
本文原文来自Spacious.hk