郑州商转公最新实操攻略
郑州商转公最新实操攻略
商转公，即商业贷款转公积金贷款，是近年来越来越受到关注的住房贷款转换方式。对于郑州地区的购房者来说，商转公不仅可以节省大量利息支出，还能减轻月供压力。本文将为您详细介绍郑州商转公的办理条件、流程、注意事项以及可能遇到的坑点。
办理条件
几乎是唯一要求：只要你连续缴纳6个月公积金，不能是断缴状态。
也就是说：
- 能不能商转公跟在不在郑州缴公积金没有关系，你在驻马店、焦作、濮阳、北京连续缴了6个月以上，但只要房子是在郑州市区，就可以办。
贷款年限
和房龄关系不大，但和贷款人退休年龄有关系，退休年龄+5年有关，也就是男的65，女的60，也就是：
（退休年龄+5）-现在年龄≈贷款的年限。
而且，可以在这个贷款年限里减少，不能增加，假如你最多可以贷20年，可以15、10不能30。
可以省多少钱？
很多人觉得，自从存量房贷转到4.2%已经很低了，但公积金首套3.1%，二套3.575%才是真正的王者。
假如你是在2016-2021年买的房，商贷还剩25年左右，当时的贷款还剩80多万，利率4.2%，利息是49.35万；贷20年，80万贷款公积金等额本息的利息是27.45万，要比商贷少还利息高达22.1万！
而且，这个政策最适合刚需首套，改善豪宅，最大额度120万但也填不满，但对于普通刚需100万以内的商贷，非常友好，只需要你结清少部分钱，就可以立省20多万！
公积金首套认定
我是外地人，在驻马店、洛阳有房贷，但是在郑州也有房贷，而且是两套房，连续缴纳6个月以上公积金了，其中一套商转公，但是这算不算公积金首套房贷3.1%？
算，不管你在外地有房贷，即使在外地有房、郑州多套房，只要你没用过公积金贷款，就可以认定为首套。
贷款额度
能不能贷满最高额度只看两个方面，一个是缴存基数，一个是个人名下负债。
缴存基数×0.6=月还款能力。
然后用80万公积金贷款计算月供，覆盖公积金这个月供，就可以贷满。然后减去征信里面的负债。基本上就是最终贷款额度。
比如，缴存基数11396*0.6=6837.6，而贷80万20年公积金月供是4476.94，可以覆盖掉，而且名下没有其它负债，可以贷满80万。
这又有两个问题：一是缴存基数在哪看呢？打开郑好办APP—公积金—查询—人脸识别—查看账户信息，就可以看到缴存基数、账户余额、缴存比例这些。
二是我公积金贷款填不满现在商贷怎么办？自己想办法填上剩余款。
公积金直还办理
非常简单，只要你所在的银行能开具：《同意办理顺位抵押函》和《同意提前结清商业贷款函》，还有贷款的余额证明，这三样文件就可以。
有人会说了，直还的话，开户行不得在这21个签约银行里面吗？
我只能说你只要有这三样文件就可以，甚至，中原银行和浦发银行可以悄默声地办……所以，赶紧问问所在银行客户经理，怎么出这三样文件就行了。
先还后贷资金准备
要么找亲戚朋友借钱，要不就要考虑用过Q资金了，费率根据时间不同也会变化。这就涉及到放款周期了。
不管是直还还是先换后贷，这就涉及到接下来预约和准备资料两大重要问题了。
预约方式
两种方式，线上和线下。线上打开郑好办APP—统一预约—全市通办—郑州住房公积金管理中心—公积金贷款——住房公积金商转公贷款—选择办事大厅—人脸识别—选预约日期。
线上基本上都约满了，不过每天也会随机放出来号，笔者就是时不时刷出来的，当然，你也可以同时线下预约，哪个先约到算哪个。
线下的话，先去银行个贷中心办文件，去之前问银行经理准备材料都有啥。
以浦发为例准备材料：房本、户主身份证以及房贷合同，到所在银行的个贷中心申请三样文件，分别是《同意办理顺位抵押函》和《同意提前结清商业贷款函》，还有贷款的余额证明。
随后，带着这三样文件，到各区政务服务中心。
以浦发为例，如果是直还的话，只能去东区政务服务中心办。到现场给工作人员看文件后，随后工作人员会让你签字线下预约，这就是线下约上号了。
准备材料
除了官方说的这6样材料外，还需要准备：
①夫妻双方的家庭住房情况证明（郑好办APP搜“住房证明打印”——我要打印住房证明（市内九区）——在线办理——人脸识别——产权信息查询——提交——下载PDF文件，或者办事大厅线下打印）。
②夫妻双方征信
③夫妻双方近半年社保明细（郑好办APP——社保——我要打印企业养老保险在职员工信息查询单——人脸识别——下载打印）
④半年内的工资流水和劳动合同，这个只需要夫妻的贷款人提供就可以
⑤归还公积金贷款的本人一张一类银行卡（浦发或中原）
⑥如果是夫妻双方有一个外地有公积金，比如北上广深、驻马店、焦作，要不让当地公积金管理部门开具未贷款证明和近半年公积金明细；或者外地公积金钱不多的话，直接销户提取。
以及最开始在银行办的《同意办理顺位抵押函》和《同意提前结清商业贷款函》，还有贷款的余额证明。
如果是先还后贷，则没有两个《同意》。
需要注意的是，社保和公积金单位要一致，如果公积金是找的代缴公司，就不行。
现场办理流程
理论上资料准备齐全，一个多小时就可以办完，需要经过初审、贷款、担保三个流程，初审通过后会给一张《公积金贷款受理回执单》。
最终你得到只有一张纸的公积金贷款委托担保合同。
7个工作日内如果不给你打没有通过的电话，就意味着通过，等待放款即可。
需要注意的5个坑
第一个坑，再强调一遍，如果夫妻双方有一个人外地有公积金，比如北上广深、驻马店、焦作，要不让当地公积金管理部门开具未贷款证明和近半年公积金明细，切记一定要提前开具，否则外地人来郑州等于白跑。
第二个坑，先还后贷的方式，在办理公积金贷款审批手续前，自行结清商业贷款的，不能再商转公！
第三个坑，先还后贷方式，其实需要跑两次公积金窗口，第一次带着银行预约结清和余额证明到公积金窗口办理手续，办理手续后去结清商贷及不动产登记部门解除房屋抵押。第二次去公积金审批窗口补交结清证明和《不动产登记资料查询结果证明》。
如果15个工作日内不能提交结清证明及《不动产登记资料查询结果证明》，将被注销，而且一年内不能商转公！
所以这是个关键问题，涉及到过Q资金如何使用，牵扯到审核周期多久，审核太快了，钱还没借到，太慢了，借到的钱有资金成本，所以一定要找专业人士来咨询，比如我们。
第四个坑，不管是先还后贷还是直还，都需要夫妻双方到场，如果还有共有人，都需要到场。
第五个坑，直还办理手续后3个工作日内未按时结清应当于资金到账后5个工作日内退还资金，由此产生的利息借款人承担。导致商转公终止的1年内不得再次申请。
最后，还有涉及异地公积金如何销户提取？征信怎么打印？如果公积金贷款额度不够还商贷怎么操作？
本文内容基于2024年5月的政策，具体操作请以最新政策为准。