按租金回报，房价还会跌多少？
按租金回报，房价还会跌多少？
在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》中，央行罕见地提出一个观点：租金是影响住房价值的核心变量。从资产定价的角度来看，这一观点具有重要的参考价值。在经营性物业的估值中，租金确实是常用的核心指标之一。无论是采用DCF方法还是直接资本化方法，租金都是不可或缺的关键变量。
近年来，房价波动引发了广泛讨论。前些年，许多人认为房价过高，存在泡沫；而最近几年，房价的下跌又让不少人感到困惑。那么，从租金回报的角度来看，房价究竟有没有跌到位？或者说，房价还会不会继续下跌？
首先，我们需要探讨一个关键问题：合理的租金回报率应该是多少？如果将房子视为一种投资品，租金就相当于其利息。那么，多少的回报率才是合理的？有人可能会说3%、5%等，但实际衡量时，需要结合基准利率水平或无风险利率来看。房子的租金收入毕竟不能与无风险利率一样稳定，因此合理的租金回报率应该在无风险利率基础上加上一定的风险溢价。
目前，国内的无风险利率水平如何？我们可以参考十年期国债的收益率，当前大约为2.15%。因此，房子的租金回报率应该在2.15%的基础上加上一定的风险溢价。
那么，国内目前的住房租金回报率实际水平如何？根据易居的统计数据，80个城市的平均租金回报率低于2%，这意味着从租金回报的角度来看，当前的房价确实偏高。具体到一线城市，北京、上海、广州和深圳的租金回报率分别为1.5%、1.5%、1.0%和1.1%，明显低于无风险利率。
对比国际市场，纽约、伦敦、东京市中心的租金回报率分别为3.1%、2.8%和2.5%，均高于国内一线城市。这些城市的房价经过多个周期的调整，已经趋于合理。
要使租金回报率恢复到合理水平，要么房价下跌，要么租金上涨。理想的状态是租金上涨、价格下跌，从而租金回报率逐渐趋于合理。以深圳为例，假设某住宅售价为6万元/平方米，月租金每平方米80元，年租金回报率为1.6%（不考虑税费）。若要实现3%的年租金回报率（2.15%加上适当的风险溢价），则每平方米的售价需降至3.2万元/平方米，降幅高达46.67%。若要达到更高的租金回报率，降幅则需要更大。
读者可以按照上述方法计算自己所在城市的房价是否还有下降空间。不过需要强调的是，用租金回报率来测算房价只是一个维度，仅供参考。