入学人数暴跌，学区房真的保值吗？---基于武汉典型学区数据分析

入学人数暴跌，学区房真的保值吗？---基于武汉典型学区数据分析

随着出生人口下降、幼儿园倒闭潮出现，近两年学区房业主争相抛售的新闻也开始不断刷屏。通常来说，我们认为学区房更保值，而且流通性更强，就不算赚也亏不了多少，需要卖的时候还方便出手。但这种观点现在可能已经不再成立。

为了探究武汉学区房市场当下的真实情况，我们在武汉主要学区中审慎选取了武珞路中学东湖校区（82%普高率）、南湖中学（80%普高率）、武汉中学初中部（70%普高率）三个主流学区及其对口的复地东湖国际、百瑞景、水域天际等19个典型学区项目及70条真实二手房交易记录进行分析。

总的来看，2021年至今，学区房的跌幅远大于非学区房的跌幅。武汉主城区二手房均价从2021年6月高点到2024年4月跌了15.5%，同期对口武珞路东湖校区（普高率82%）的复地东湖国际均价从53000下跌到36000，跌幅近30%；对口南湖中学（普高率80%）的水域天际均价从38000下跌到25000，跌幅达32%，对口武汉初级中学（普高率70%）的百瑞景均价从35000下跌到22000，跌幅超过35%，所有学区项目平均跌幅达到29%，是武汉市场同期跌幅的两倍。

分不同房龄、不同面积段的房型来看，我们发现面积越小、房龄越老的学区房跌幅越大。百瑞景1期最新成交的两套140平的四室两厅跌幅仅为-16%和-9%，而95平的两室两厅跌幅则分别为-27%和-29%；水域天际110和120平的三室两厅跌幅平均仅为-22%，80和90平的三室两厅和两室两厅跌幅则为28%。这是因为随着学区溢价的消失，这种当年跟着被一起炒起来的小面积、房龄老的房子本身就缺乏市场竞争力，价格自然逐渐向其真实价值回归。只有水域天际面积最小的47和49平户型跌幅较小，仅为20%左右。这是因为它的总价低，不到150万，本身卖的就是学位的价格（最好的学区大概贵100万）。

我们还发现，以50%普高率的学区为基准，普高率每上升10%，溢价会上升3000。即最好的80%普高率的第一梯队学区比同地段普高率50%的学区单价会贵出8000-10000左右，总价会贵出100万以上。这也说明了为什么水域天际最小户型47平的房子反而最抗跌，因为它面积太小，本身卖的就只是学位的钱。

为了进一步验证我们的结论，我们基于已有数据使用STATA进行线性回归分析。结果发现房龄每上升一年，跌幅会上升0.6%；而面积每上升1平方，跌幅则会收缩0.16%。

那么，学区房还会继续跌吗？答案是必然的。2017年是武汉出生人口的高峰，达13万人，相比2016年的9.54万上涨超过30%，也就是说2023年武汉小学入学人数比2022年多了30%，而学区房价格依然断崖式崩塌。那么，以武汉市出生人口推断，2021年开始武汉市出生人口断崖式下跌，从11.94万下跌到8.2万，最多2027年，武汉市学区房的溢价就会彻底消失。

那么，学区房还可以买吗？如果是今年孩子就要上学，希望给孩子更好的教育环境，也愿意为此多花钱，是可以买的。在学区房暴跌的当下，多付出30-100万的溢价，给孩子更好的环境，只要经济条件允许，也算值得。如果是孩子还没到上学的年龄，想提前买，建议再等等。