租楼vs买楼：置业背后的理财策略
租楼vs买楼：置业背后的理财策略
在香港，"租楼等於帮业主供楼"这句金句广为流传。然而，随着楼市持续疲软，租务市场却逆势走稳。本文将深入分析租房和买房的利弊，帮助读者做出更明智的决策。
"供平过租"还是"租平过供"？
"租平过供"的情况相当普遍，原因是租金升幅由2008年起，一直大幅落后于楼价的升幅。差饷物业估价署的数据显示，由2008年初至今，租金指数的升幅约为56.5%，但同期售价指数升幅高达180%。
不过，私楼在2008至2009年的金融海啸后的一波大升浪后，情况有所逆转。私楼价格在2021年触顶之后回落，疫情至今已经调整20%。所有楼市辣招虽在2024年2月所公布的财政预算案中，已经全部"撤辣"，但是部分投资者看淡香港楼市前景，持续观望。
反观租务市场，由于不同的人才输入政策来港居住的人，和因为延迟上车的准买家转向租楼，均成为租务市场的新客源，支撑租务市场。2023年12月住宅租金按年上升 6.0%。所有类别住宅物业的市场回报率均上升，达2.1%至2.9%之间。截至2024年7月，中原城市租金指数CRI已连升5个月（共5.44%），创近5年新高。
九月美国联储局宣布减息半厘，本地银行的按揭利率有望下调，按以往经验，会吸引买家入市。究竟楼价下调整否上车的好时机？本港租务市场稳健，租楼成本高昂，应该如何抉择？
租楼的好处及坏处
好处： 短期现金流的灵活性
租楼的最大优势在于极高的灵活性。只要捱过一年"死约"（即双方于特定年期内不能终止租约），便可以根据工作地点或生活需求，有较大弹性搬迁居所（一般有一个月通知期）。
好处： 对财政能力要求相対较低
租楼的最大支出通常是起租第一个月，包括俗称为"两按一上"的两个月的租金等值的按金及一个月上期。物业差饷和管理费等杂项一般由业主所承担。比起几十万起的置业首期，租楼的初始资金需求比较低。
本港租务市场供应充足，选择多样。不少"港漂"初来香港时会选择住在劏房或者和合租一个独立单位，服务式公寓或有配备私人会所的屋苑亦受较高收入人士青睞。
一般来说，月租最好控制在每月收入的三成以内，以充分发挥租楼财务负担较轻的优势。
坏处：居住时间不确定性以及隐含开支
"人在屋檐下，不得不低头"。租客必须与业主共同商议，才能确定是否能够继续居住。如果业主决定收回单位，租客就要面临搬家的困扰，频繁搬家不仅增加相关费用。租金或会逐渐上升，调整幅度亦非完全在控制之内。
坏处：机会成本与沉没成本
长远来看，租客可能会错过地产增值的机会，就如2008年后本港楼市的大升浪。随着租楼的时间越长，实际开支累积下来，有可能足以支付首期。
坏处：长者租楼难度大
房东出于对安全和收入问题的顾虑，普遍随着租客年紀渐长。租楼难度亦会逐漸增加。
买楼的好处和坏处
好处：心理的安定和安稳
物业是自己全权拥有，"有瓦遮头"带来的安稳很难用数字来衡量。对于一部分人来说，不需要担心收到业主突然的退租通知、按照自己的想法自由装修布置和改动间隔等，按自己的意愿生活比冷冰冰的数字更加重要。
好处：楼价升值及租金收入
如果将买楼视为一种投资，透过出租单位可以获得租金回報，或者因为物業价值上升而获益。
坏处：预期现金流紧张
首期对于不少年轻人来说都是一笔巨大的开支。不仅让数年积蓄一扫而空，更会影响财务预期。以银行按揭贷款方式置业，需要承擔长达三十年的每月供楼还款，对个人或家庭的财务状况造成长期压力。
买楼vs租楼：对于长期财务考虑的影响
要决定是租还是买，关键在于理解两者的长期财务影响。市面上有很多财务计算器可以帮助您对财务影响有更直观的了解。
要将置业作为您的财务整体计划的一部分进行考虑，您也可以尝试Endowus的财务计划计算器，让您可以几分钟内就知道未来的财务状况，构建自己专属的财务计划。
评估个人情况
置业时作出明智的财务决策，首先需要仔细评估您的个人负担能力和长期生活目标，审视自己的财务状况，包括收入、储蓄和债务以及生活习惯。
根据政府统计数据，本港家庭人均居住面积为172呎，在已发展经济体中居于较低水平。儘管在《香港2030+：跨越2030年的规划远景與策略》报告中，政府訂下人均居住面積為215至237平方呎的目標，仍然低於新加坡及深圳人均300呎左右的水平。考慮到香港獨特的居住環境，必須考慮能否適應本港環境或決定長期居住。
评估利率环境
利率环境仍然是一个重要考虑因素。在制定财务策略时，要考虑到未来几年的潜在利率变化，避免高息供楼。随着美国减息的关键时刻已然来临，基于2023年和2024年减辣和徹辣带来的政策刺激相对温和，是次减息能否真正提振市场气氛，需要密切观察。
例子分析：30年之后
以下我们将举例分析三种不同的租楼和买楼的情况。假设三者均有205万元储蓄；月薪50,000元、每月扣除生活开支及应急资金共14,000万元，并每年按照2%的通脹率增加。
- "租租"一族：租楼并进行投资
- 月薪50,000元
- 每月租楼开支16,000元，每年房租跟随通脹幅度增加2%
- 扣除生活开支及应急资金后，剩余资金投资于较进取的投资组合，假設年利率為7%，重新投资利息，享受複利息效應
- 用9成按買新楼上车：买楼并进行投资
- 月薪50,000元
- 购入价值500万新楼。银行按揭9成，利率4%，按揭年期为30年。
- 扣除生活开支及应急资金后，剩余资金投资于较进取的投资组合，假設年利率為7%，重新投资利息，享受複利息效應
- 用7成按买旧楼上车：买楼并进行投资
- 月薪50,000元
- 购入价值500万旧楼，银行按揭7成，利率4%，按揭年期为30年。
- 扣除生活开支及应急资金后，剩余资金投资于较进取的投资组合，假設年利率為7%，重新投资利息，以取得複利息效應
经过计算，结果如下：
无论选择租楼还是买楼，平衡个人理财偏好以及风险承受能力，并选择适合自己的置业策略十分重要。
平衡短期灵活性及长期回报累积
如果您更偏向于稳定，可以考虑买楼；如果您更注重短期的灵活性和高回報，可以選擇租樓並進行投資。如您目前有住處，希望盡快買樓，可以考慮先租出賺取租金"回血"。不同人的生活絕不相同，在租樓與買樓之間，絕無對錯，只有合適與否。
无论您希望尽快安居乐业，还是希望趁年轻多尝试不同体验，构建行之有效的财务策略，能够让您更安心地向前拼搏，找到属于您的"心安处"。