公寓华厦哪個好？楼层数量优缺点比较一次看

公寓华厦哪個好？楼层数量优缺点比较一次看

早期市中心都是楼高5层的建筑，郊区后来才越盖越高。（图片来自陈晓湘）

在选择居住环境时，楼层数量对生活品质有着重要影响。无论是没有电梯的公寓，还是有电梯的华厦，每个楼层都有其特定的优缺点。本文将深入探讨公寓与华厦的楼层数量定义，并分析不同楼层的优缺点，以帮助读者在选择住宅时做出更明智的决定。此外，针对老宅的都更机会，我们也将提供一些实用建议，让读者在购房时能够全面考量未来的潜在增值空间。

1. 公寓华厦差在哪？用楼层数量分辨

先了解公寓与华厦本身的定义：根据内政部规定，“公寓”指的是包含五楼以下的无电梯建筑；“华厦”指的是包含十楼以下有电梯的建筑。

公寓兴起于1950年代，相对于早期三合院或透天厝的大家庭组成需求，转向小家庭“三房两厅”格局；华厦则兴起于1970年代，因为住宅需求增加，楼层数量开始朝更高楼层数量兴建，开始设置升降机方便出入与紧急避难使用，六楼以上的华厦逐渐成为住宅主流。

楼层数量对应该高中低楼层数量，70年代华厦普遍设置在七楼，住商混合型华厦则会超过十层楼，因此华厦中楼层数量会因总楼层数量有所不同，可用“N ÷ 2 +1 = 楼层数量位置”的公式来计算中楼层数量位置，公寓则通常是三楼是中楼层数量，可参考下图。

2. 公寓、华厦低中高楼层数量优缺点比较

｜低楼层数量 2 楼以下：适合长辈或更大空间需求者

公寓低楼层数量：一楼户最适合长辈或行动不便者，没有楼梯出入家门方便，另外因为公寓一楼大多有前后院，多出的空间还能停放汽机车或设置成庭院，若邻近马路还可能成为店面或事务所，相比较其他楼层数量空间使用更加弹性；但要注意容易有蚊虫鼠患、空气污染和隐私较差问题。

公寓二楼也适合长辈居住，不过二楼常是整栋公寓的管线下折处，要注意有管线下折阻塞甚漏水问题。

华厦低楼层数量：华厦一楼大多是管理室或电梯出入口，因此二楼是华厦的最低楼层数量。二楼以上的高度隐蔽性与采光都较一楼佳，但华厦大多紧邻巷弄或马路，须注意交通噪音问题，楼高度慎防宵小，夜间也要注意环境监控。

｜中楼层数量 3 楼以上：采光与空气质量佳

公寓中楼层数量：电梯大楼有所谓的黄金楼层数量，指的是位于大楼总楼层数量的中间户，公寓三楼就是黄金楼层数量，没有一楼的蚊虫、噪音和窃盗问题，也沒有四、五楼爬楼梯的不便，能拥有较佳的采光，空气质量较佳；但缺點是若邻近马路，窗户看出去可能会有电线杆或路灯，会有光害问题，另外房屋单价也较其他楼层数量贵。

华厦中楼层数量：四楼至七楼高度属于中楼层数量，与公寓三楼一样是黄金楼层数量，价格通常是该社区中最贵，且因为等待电梯时间没有高楼层数量久，保值性佳转手容易。

｜高楼层数量 4 楼以上：视野最佳，但有日晒漏水问题

公寓高楼层数量：矮老公寓四楼是最高楼层数量，一般常见公寓则以五楼为最高楼，也被叫做次顶楼。公寓高楼层数量视野采光通风最佳，售价上四楼户若接近马路，窗外甚至有树梢绿意，也伴隨著夏季虫鸣鸟吵杂声。但因为公寓高楼层数量爬楼梯费力费时，出入不便让房價明显低於中低楼层数量。

五楼户因太阳折射关系，座向东、西方位置的社区，很常会有太阳直晒问题，夏季冷气电费高，颱風过境也要慎防迎风面、顶楼地板有强烈雨势的漏水问题。有屋主会连同顶楼加蓋一起销售，要小心使用权区分，避免违建使用而产生争议。

华厦高楼层数量：与公寓高楼层数量不同的是，不用爬楼梯房價反而攀高，楼层数量越高价格越贵，若是住在户数较多的社区，上下班可能还有等待电梯的时间；华厦高楼层数量至六楼以上，宁静度優於公寓。

｜顶楼加蓋：公寓独有的设施

顶楼加蓋只会在公寓物件出现，双北最常发生五、六楼住户加蓋成出租物件转取租金，这邊要提醒，顶楼平台属于共有部分，所有住户都能拿来使用，不是特定住户专有使用，买房时若遇到五六楼户屋主连同顶楼加蓋販售，要小心可能有违建风险，即便是既成违建没有拆除风险，但购买还是要询问清楚产权划分。

顶楼销售市面上通常会以单坪的1/3折进行计算。

买房等都更不是没有机会，以双北来说，要靠近捷运站。（图片来自乐屋网AI生成）

3. 高龄公寓华厦想等都更？3个重点提醒

不少人买公寓除了实坪大空间、生活机能佳和能保值，其中有部份也是比较容易等到危老都更的机会，高屋龄始终是公寓、华厦的死穴，不过买了老宅真的有機會都更吗？以下幾項重点提醒：

｜留意土地持份

都更首重土地持份，过往有房仲品牌统计，北市精华区同社区四楼公寓比五楼公寓房价高，主要原因竟然是四楼户土地持份高於五楼户，土地持份越多，未来参与合建或委建分回的比例就越多。另外四楼层数量公寓与五楼层数量公寓屋龄较老，持份也是后者较多。

｜一樓是否是店面或工作室

公寓危老都更通常是中高楼层数量支持，但低楼层数量不参与，主要原因是这些一楼户若接近马路，都更会导致没有租金或开店收益，在讨论居住分配时会用高於市值的价格要求建商收購，增加都更困难。

｜老宅座落地点与基地大小

老宅改建是否能成还有一个重要关键：“地點”，这牵涉到改建后建商是否有足夠的利潤支持整个都更专案，举例子来说，静巷和捷运站一分鐘，绝对後者較能成案，便利的交通能带动完工后的销售与单坪价格。另外是“基地”大小，基地越大能获得的奖励容积较多“卖更多户”，建案规画时的容积率建蔽率也能较有弹性，基地小则获利有限。

結論

选择住宅楼层数量是一项个人化的决定，需要考虑到居住者的需求与生活习惯。低楼层数量适合长辈或有更大空间需求的家庭，中楼层数量则因采光与空气质量佳而成为许多购屋者的首選，高楼层数量虽然有视野与宁静的優勢，但需注意日晒与漏水问题。而對於希望未来有都更机会的购屋者，需特别留意土地持份与地點等因素。无论选择哪種楼层数量，了解各自的优缺点，并根据自身需求做出选择，才是最重要的。