二手房一定要进行评估吗？评估流程详解

二手房一定要进行评估吗？评估流程详解

二手房交易过程中，是否需要进行评估？评估流程又是怎样的？本文将为您详细解答这些问题。

二手房是否一定要进行评估？

房地产买卖如不涉及国有资产，只是一种民事行为，双方以约定的价格为准。目前，二手房交易比较发达，买卖双方都可以从中介方或有关部门公布的交易平均价中获知。如果双方无法确定价格，可以在订立合同时进行评估咨询。需要注意的是，在办理过户时，评估并不是必要环节，这已是对合同履行的一部分。

房地产的价格是波动的，没有法律规定可以根据评估价格要求撤销合同，因此评估并不能真正保护买卖双方的利益。相反，购房方需要为此支付一笔不小的评估费用。此外，评估结果在征税时也存在不公平性：当评估价格低于成交价时，征税部门还是按照成交价征税；当评估价格高于成交价时，才按评估价格征税。

如何准确评估二手房价格

客观来讲，二手房的价格主要是由房屋的区域因素与个别因素形成的。而二手房的评估主要是运用市场比较法，所以在评估过程中，主要是对这两方面的情况进行比较修正。

区域因素

区域因素在二手房评估中起到了决定房屋价格的主要作用。具体包括：

• 基础设施与公益设施是否成熟
• 交通条件如出行是否方便，购物、娱乐是否方便
• 物业所在社区的环境如小区的绿化率，物业管理情况
• 人文环境如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何

个别因素

个别因素主要是指物业的结构、房型等。具体包括：

• 房屋的结构不同，房屋的造价就不同，使用年限也不同，当然就影响房屋的价格
• 房屋朝向、房屋开间、面积分配合理性、房间的采光情况
• 小区幢与幢之间的距离是否开阔
• 房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况
• 房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题

评估的流程

房地产评估的流程如下：

1. 三级市场交易成功，并且买方需向银行按揭贷款。
2. 评估业务员在得知物业地址后约客户到现场实地勘察（查看物业装修情况，了解周边物业，以及给物业拍照）。
3. 估价师根据物业位置，楼层，以及物业勘察情况，通过市场比较法来确定物业实际价格。
4. 在评估报告上由估价师签名并盖章，同时盖上公司的公章。

房地产评估业务主要来源于以下几个方面：

1. 银行
2. 三级市场的地铺
3. 法院
4. 政府的旧城改造，道路，桥梁建设等

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