为什么越来越多城市开始流行四代宅
为什么越来越多城市开始流行四代宅
近年来，一种被称为“第四代住宅”（四代宅）的新型住宅模式在中国多个城市兴起。这种住宅将庭院融入高层建筑设计，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至实现空中停车。本文将探讨四代宅的兴起背景、市场表现以及存在的问题。
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四代宅在全国各地的推广情况
实际上这种产品早在六年前就有落地，就是2018年建成的成都七一国际广场。在2020年被央视报道后，这座森林小区，连带四代宅这个产品，得到了一波热烈讨论和关注。
但就像所有热点一样，火过一阵后它就又销声匿迹。直到今年，在全国许多城市，我们看到四代宅产品又重新回归市场，而且冲得很猛。
这背后发生了什么？
先来感受下近年入市的四代宅的数量。随手一搜，西安、温州、信阳、龙岩、漳州、九江等多个城市，今年都有“第四代住宅”项目落地。另外还有更多第四代住宅正在路上……
2023年、2024年，被不止一座城市视作第四代住宅的“爆发元年”。例如重庆。据克而瑞数据，单重庆一市今年就将有10多个四代住宅密集入市。实际上，自2018年金茂打造了重庆第一个第四代住宅项目至今，重庆已经出现十多个第四代住宅项目。
速度更快的是福州。自2022年福建首座第四代住宅“建发缦云”正式亮相后，在短短两年半的时间内，福州成功落地30余个第四代住宅项目。目前除了厦门、莆田、三明无第四代住宅外，福建其余6地市全面开花，落地项目达到60余个。
不仅仅是南方，第四代住宅项目在北方城市也有爆发。最典型的大概是西安。据不完全统计，截止目前，西安主城及周边已有超50个项目采用第四代住宅设计，涉及西安高新、曲江、航天等多个板块。
现在回头想想，我们团队2023年去西安踩盘时看的项目“润玺臺”，虽然只字未提“四代宅”这个概念，但其空中露台的设计的确体现了四代宅的特点。
而在近期，西安本地媒体走访市区内多个在售新楼盘看到，第四代住宅几乎实现西安新房市场的全覆盖。实际上据不完全统计，截至2024年3月，全国已有24个省份试点上线第四代住宅，相当于全国超70%的省份已在落地推进第四代住宅。
四代宅全面爆发的背后，到底发生了什么？
政策端的放松和利好
最重要的是政策端的放松和利好。相比于普通住宅，四代宅最直观的一个变化，就是多出了一大块阳台面积。而在地块容积率一定的情况下，阳台面积的增加必然带来其他房间面积的缩小。因此，对阳台面积计算限制的放宽，就是一个重大利好。
比较早的是广州。2023年底，《广州市建筑工程容积率计算办法》中提到，在满足连续开敞率和进深条件的情况下，若这部分半开敞空间的面积不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半计算面积。非一线城市则更宽松一些。例如今年长沙表示，无论开敞与否，阳台的面积只要不超过套内建筑面积的20%，就可以按照一半面积来计算。
这怎么就算是利好了呢？这是因为在过去，各地规划部门对于面积计算都是“斤斤计较”的。例如上海，同样是算一半面积，得满足阳台进深在1.8米以下、面积不超过8平方米的条件。而放宽阳台面积计算限制，意味着在套内面积不变的情况下，可以拥有更大的阳台。
颁布类似政策的还有成都、武汉、珠海、中山、福州等；被放松的也不仅仅是阳台，还有飘窗、设备平台等空间。而在苏州、武汉、重庆、漳州、南昌等不少城市，则做的更极致。即在满足一定条件的情况下，套内空中花园、公共绿化平台可不纳入容积率。
例如，在江苏省明确鼓励在改善型住宅中采用屋顶花园、空中花园等手法后，苏州市吴江区发布的实施方案就如此表示。
在这一系列政策利好下，套内面积增加，公摊面积降低。不仅拯救了得房率，还让它一跃成为四代宅的亮点，出现得房率100%、甚至超100%的案例。
政策端让利，叠加高品质住房趋势下近年来小户型比例限制的放开，以及房地产新一轮周期下市场改善需求的火热。各大房企纷纷押注第四代住宅，也显得顺理成章。
而事实证明，四代宅产品卖得的确好。据统计，重庆非四代住宅平均去化率仅17%；与此同时，典型四代住宅平均去化率达到89%。以今年新开盘的项目为例。1月科学城置业龙湖凤栖湖畔第四代建筑产品开盘推出46套全部售罄；龙湖云河颂首推60套当天清盘，销售额突破3.3亿。
类似的情况也发生在福州。在2022年福州楼市整体低迷、下行背景下，福州首个第四代住宅建发缦云首开去化超8成，短短3个多月内几乎清盘。克而瑞数据显示，第四代住宅对项目的去化及流速的确有较为明显的助益。以福州国贸天琴湖为例，其月均流速约30套，相较于同地段非第四代住宅项目高出约12-15套。
一般来说，一个新产品从概念提出到真正成为具备市场竞争力的产品，需要解决三个问题：政策支持、市场认可和成本控制。很明显，四代宅已经走过了头两个最重要的关卡。在这种情况下，再不火可就说不过去了。
四代宅的优势与问题
不过这个产品的诸多优势背后，也藏着不少问题。先来说说优势。四代宅的超大阳台的确能够丰富居住生活场景，让住户有机会实现“围炉煮茶”“私家园林”的梦想。现在就有不少四代宅的业主，热情地在社交平台上分享自家的空中花园。
图片来源：小红书@LICUI
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住在四代宅，足不出户就可以亲近大自然，还能联络邻里感情。即便不热衷于园艺，大阳台带来的晾晒方便，也是四代宅实打实的优势。
但美好的生活场景一旦落到现实，往往会生出不少隐形的问题和成本。例如我们只看到了庭院之美的瞬间定格，却没看到这背后长期的维护，以及随之而来的金钱和时间成本。这直观体现在四代宅小区的物业费上。我同事moon的妹妹橙子就是成都七一国际广场的业主，她告诉我们，这个小区的物业费是区域天花板级别的2.98元/平方米，甚至高过了市区部分小区。相比之下，周边其他两个小区的物业费只有1.8元/平方米；即便是近一两年才交房、品质比较好的小区，物业费也只有2.07元/平方米。
物业费贵也不是没有原因。物业承诺，每年有若干次免费植物修剪服务。不过这需要业主主动预约，另外如果树木太高，还会额外收取高空费。橙子说，由于服务和价格不匹配，很多业主不愿意交物业费。
维护成本高是四代宅这类产品的通病。位于意大利米兰的全世界首例垂直森林住宅，每3个月一次维护、6个月一次外围修剪，80%的工作都要由挂着钢丝绳的园丁完成，住户每年要交7000欧的物业费。
摄影：Laura-Cionci
郁郁葱葱的花园的确十分自然主义，而“自然主义”还有一个低情商说法：虫子多。另外，大阳台在为业主提供灵活布置空间的同时，意味着未来的住宅立面将会是个性化的。
而且怎么处理自家庭院是人家的私事，别人可真不好插话。最后，花园的露天属性还带来了一定的隐私问题。你如何布置庭院、在院子里做什么，都会被邻居尽收眼底……
总的来说，四代宅的大阳台的确扩展了居住空间，丰富了生活场景；据说也在不断迭代改进，例如安装自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统等自动维护系统。但于此同时，还要考虑清楚自己是否能够接受，随着开敞、自然属性而来的一系列维护、蚊虫、隐私等问题。另外，若想实现真正的生活品质，还得做好花钱或者花时间的准备。
小结
2016年，第四代住宅的概念由清华大学建筑学院提出。据说研发者的想法很简单，就是希望将人从鸟笼式住房解放出来，让大家都过上有私家庭院的生活。这一设想和产品，充满了理想主义的气息，在当年也广受好评。
而在当下，在政策端的利好之外，随着社会节奏到达一个临界点，大家追求松弛、回归自然的渴望也越来越明显。无论是前段时间爆火的徐汇滨江人体工学草坪、“20分钟公园效应”，还是越来越多的强调自然、生态理念的商场们。自然正在逐渐回归城市生活的各个角落，也开始渗透进我们的居家生活。
在这种背景下，那些能够顺应趋势、为现有生活场景带来改变的产品，如四代宅，必定会得到更多关注。当然，理想照入现实必定要经历磨损，第四代住宅也必将一直伴随争议前行，并在争议中不断迭代。但让我们共同期待它能够为我们勾画的一种未来。