项目卖不掉，是因为你没有关注“换手率”
项目卖不掉，是因为你没有关注“换手率”
在房地产领域，"换手率"是一个衡量二手房买卖频率的重要指标。它不仅反映了房子的流通性，还能帮助开发商更好地定位产品和发掘潜在客户。本文将通过数据分析，揭示不同小区的换手率特征，为购房者和开发商提供有价值的参考。
换手率也称“周转率”，指在一定时间内市场中股票转手买卖的频率，是反映股票流通性强弱的指标之一。而如今 “换手率”在房地产领域被广泛运用，“换手率”在房地产领域中指一定时间内二手房成交的套数与总户数的比值，是衡量小区二手房买卖频率的指标，用来评价房子的流通性。
当下房地产行业逻辑变了，这个指标也逐渐被更多的人所关注。对于购房者来说，关注“换手率”可以了解到房子的流通性好不好，而流通性是二手房交易非常核心的指标。
对开发商来说，“换手率”意味着项目周边能释放出多少客户，随着市区土地日渐稀缺，在项目定位中常常缺乏板块内竞品来供参考，此时了解二手房住户的需求，做好前期客研，不止可以精确定位产品，同样能预先发掘潜在的客户。要明确知道项目周边能产生多少客户，要先了解小区“换手率”的几个特征。
1、 正常小区的换手率是多少？
我们分析了2004至2014年开发销售的次新小区，超过90%的小区户数集中在200至2000户之间。进一步从中选择出464个成交相对活跃的项目做分析，多数小区的年均换手率在2%-4%之间，仅有约12.5%的小区换手率超过6%。这也就意味着项目周边的多数次新小区，每年能产生约6%以内的置换客户。
2、 套均面积越大，小区换手率越低
小区的套均面积大小，是影响小区换手率高低的重要因素。总体来看，次新小区成交的二手房套均面积越大，则换手率越低；反之则换手率增加。从统计样本数据中可以发现，换手率在2%以下的小区，套均面积约133平，是典型的改善型小区。而换手率在2-4%的主流小区，套均面积约112.2平，属于初步改善型小区。而换手率在4%-10%之间的小区，套均面积普遍在100平左右，产品更偏向刚需为主的小区。
3、 城市外围的小区换手率普遍更高
将样本中的小区按照行政区进行整理，主城区的次新小区换手率更低，而城市外围的小区换手率普遍偏高。如黄浦区、长宁区、徐汇区、闸北区等次新小区的换手率普遍在2%以下。而外围城区如五大新城的嘉定区、松江区、奉贤区、青浦区次新小区换手率普遍在3.5%-4.5%之间。
4、 价格越贵，小区换手率越低
总体来看，小区价格越贵，换手率越低。从单价角度看，换手率低于2%的小区平均单价约6万元，随着小区单价降低，换手率逐步提高，换手率超过10%的小区单价已经降至2.3万元/平米。从总价角度看，同样呈现总价越高，换手率越低的特点。其中换手率在2%以下的小区，套均价格约800万元，而换手率在10%以上的小区，套均总价仅200多万元。
总结来看，一般来说，更核心的地段、更大的面积、更高的价格三个特征均指向小区的换手率更低。对于新房项目而言，如果项目周边存在大量的刚需次新房，从项目周边有可能收获大量的置换客户，反之则很难从板块内挖掘客户。