日本房价4年涨18%，东京涨26%，这轮上涨背后的深层原因是什么？
日本房价4年涨18%，东京涨26%，这轮上涨背后的深层原因是什么？
近年来，日本房价出现显著上涨，这一现象引发了广泛关注。从2020年新冠肺炎疫情发生后的第一季度末到2024年第二季度，日本全国住宅平均价格累计涨幅达到18%，而东京的房价更是上涨了26%。这一轮房价上涨并非源于经济增长或人口结构的变化，而是与日本长期实施的宽松货币政策密切相关。
日本房价上涨的数据分析
根据国际清算银行的官方数据，从2020年第一季度到2024年第二季度的4年间，日本全国住宅平均价格累计上涨18%。其中，东京作为日本的经济中心，房价表现更为亮眼，同期涨幅达到26%，比全国平均水平高出10个百分点。
值得注意的是，日本房价的上涨始于2020年第一季度新冠肺炎疫情爆发之后。在此之前，从2009年到2020年，日本房价整体呈现横盘走势，既没有下跌也没有明显上涨。而东京的房价则从2013年开始持续上涨，到2024年第二季度累计涨幅达到63%左右。
房价上涨背后的货币政策因素
对于日本这样一个老龄化严重、人口出生率持续下降的国家来说，房价的持续上涨似乎与传统经济理论相悖。那么，究竟是什么原因推动了日本房价的上涨？
分析显示，日本的货币政策是关键因素。自2016年起，日本率先实施负利率政策，成为全球首个实行负利率的国家。基准利率降至-0.1%，这一政策一直持续到2024年第一季度，长达约8年的时间。在负利率环境下，资金成本大幅降低，刺激了房地产市场的活跃。
从2014年年初开始，东京房价就开始明显上涨，到2024年第二季度累计涨幅达到60%左右。这一轮房价上涨与日本实施负利率政策的时间高度吻合，表明货币政策对房地产市场的影响显著。
对房地产市场的几点启示
通过对日本房价走势的观察，我们可以得出以下几点结论：
房价具有周期性特征：房价受多种因素影响，包括人口结构、经济增长、收入水平等，但货币政策的极度宽松会显著推动资产价格上涨。当货币环境宽松到一定程度，房价上涨几乎是必然结果。
大都市房价率先反弹：在房地产市场出现反弹时，像东京这样的大城市或首都特大城市往往率先走出底部。这可能是因为大城市具有更强的经济活力和人口吸引力。
房地产市场缺乏V型反弹：与股市相比，房地产市场由于资产规模较大，价格调整往往更加缓慢。无论是日本全国还是东京的房价，在走出底部前都经历了较长时间的横盘整理，没有出现快速反转的情况。
这些观察不仅适用于日本，对中国房地产市场同样具有参考价值。在当前中国人口出生率下降、经济增速趋缓的背景下，理解房价走势的复杂性，以及货币政策对房地产市场的影响，对于制定合理的住房政策和投资决策具有重要意义。