物业费怎么开票？一文详解物业费开票相关问题
物业费怎么开票？一文详解物业费开票相关问题
物业费的开票问题一直是业主和物业公司关注的焦点。本文将从物业费是否需要开发票、预收物业费如何开票交税、物业管理费开发票税费是否要业主出以及跨年的物业费在当期开票是否可以税前扣除等方面进行详细解答。
交物业费需要开发票。
《发票管理办法》第二十条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”;《税收征收管理法》第二十一条第二款规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。
而依据《发票管理办法》第36条第3款规定：未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处一万元以下的罚款。“社区、小区的物业费及其他方面的税收是个漏洞，我们今年已深入开展了税收死角清缴活动。”
据西安市地税局地税征管处工作人员介绍，物业费相关税收包括：营业税按5%征收，城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(三项合起来按营业税额的12%征收)，水利建设基金(按营业税额的万分之八比率征收)，以及企业所得税(年终汇算清缴按利润的25%征收)。如果按照1000户中型高层小区为例，每户按100平方米计算，物业费以高层住宅物业收费最高1.5元/平方米·月计算，一年的相关数据如下：
物业费：1000×100×1.5×12=180万元
营业税额：180万×5%=9万元城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：9万×12%=1.08万元
水利建设基金：9万×8?=72元企业所得税(以20万元年利润计算)：20万×25%=5万元
则相关年税收为：9万+1.08万+72元+5万=15.0872万元。
预收物业费如何开票交税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件一《营业税改征增值税试点实施办法》规定：“第一条 在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。
单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。
个人，是指个体工商户和其他个人。
增值税税率是指增值税应税产品的总体税额与销售收入额的比例。由于增值税以应税产品的增值额为课税对象，同时又必须保持同一产品税负的一致性，因此，从应税产品的总体税负出发来确定适用税率是增值税税率设计的一大特点。增值税税率一般与增值税扣除税率同时使用才能按增值税“扣税法”计税。现行增值税实行产品比例税率，分为8%，12%、14%、16%、18%、20%、21%、23%、26%、30%、43%、45%12个档次。多数产品的税率是在原工商税、产品税税负基础上换算确定的，部分产品的税率，在原税负的基础上作了适当调整。
物业管理费开发票税费要业主出吗
物业服务收费，分两种形式：酬金制和包干制。
其中，包干制物业收费中，是包含物业税金的，因此发票税费不应由业主支付。
酬金制物业收费不含税费，因此物业公司可以单独收取税金，但是作为开具发票的附加条件。税金是必须收取的，否则物业公司就有逃税的嫌疑。而发票也是必须开具的，收取费用开具发票，不但是缴费人的权利，也是物业公司的义务。
根据国家发改委、建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》中的规定：
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
根据规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。
据此规定，企业单位发生经营收费时，必须给付款方开具发票。因此物业公司收取物业费，开具发票是应尽的义务。且，如果物业公司采取包干制物业费标准时，物业费中已经包含了国家税费，不应再单独向业主收取税金。
跨年的物业费在当期开票可否税前扣除
1、跨年度的费用发票不建议入账。
2、因为跨年度的费用发票在汇算清缴时不能税前扣除。根据《企业所得税税前扣除办法》规定，税前扣除的确认一般应遵循以下原则：
(1)权责发生制原则。即纳税人应在费用发生时而不是实际支付时确认扣除。
(2)配比原则。即纳税人发生的费用应配比或应分配的当期申报扣除。纳税人某一纳税年度应申报的可扣除费用不得提前或滞后申报扣。
增值税专用发票可不可以跨年入账?
增值税专用发票可以跨年入账。在取得增值税专用发票的360天进行认证，认证通过后，可以一直抵扣。
1、若是普通发票，跨年仍可入账，但该笔成本费用不能税前扣除;
2、若是增值税专用发票，跨年过期的，仍可认证入账，但是其进项税额不能抵扣，要作进项税额转出处理，而且该成本费用不能税前扣除。
以上是关于物业费开票的全部内容。