房屋面积计算和测算方法详解
房屋面积计算和测算方法详解
在购买房屋后，部分购房者可能会担心房屋面积缩水，被开发商侵权。因此，在收房时，了解房屋面积的计算和测量方法显得尤为重要。本文将为您详细介绍房屋面积的计算和测量方法。
房屋面积计算和测算方法
商品房销售面积的计算公式为：
商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用建筑面积
其中，套内建筑面积又可以细分为：
套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
套内使用面积
套内使用面积是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。利用坡屋顶内空间作房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积；否则不算使用面积。每户阳台（无论凹、凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的1/2折算计入使用面积。
套内墙体面积
商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
阳台建筑面积
阳台建筑面积的计算按照国家现行《建筑面积计算规则》进行。
公用建筑面积
单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；二是各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
公用建筑面积的计算方法如下：
- 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。
- 将整栋的的公用建筑面积除以整栋的各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
- 公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 / 套内建筑面积之和。
- 公用建筑面积分摊计算：各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。
- 分摊的公用建筑面积 = 公用建筑面积分摊系数 × 套内建筑面积
一般高层住宅公建分摊系数为0.4左右。
房屋面积误差处理
根据《商品房销售管理办法》及最高人民法院相关司法解释的规定，出卖人交付房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的按照以下原则处理：
- 面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
- 面积误差比绝对值超出3%，买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，也可以选择继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由买受人按约定的价格补足，超出3%部分的房款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款及利息由出卖人返还买受人，但面积误差比超过3%部分的房价款，出卖人应双倍返还给买受人。
如果遇到房屋面积缩水的问题，购房者应该保留好测量的相关证据，然后拿着这些证据要求开发商赔偿经济损失。如果需要法律援助，可以咨询专业的房地产律师。