优秀裁判文书展播七：居住权合同性质的认定应兼顾形式与实质审查
优秀裁判文书展播七：居住权合同性质的认定应兼顾形式与实质审查
基本案情
二原告徐某、潘某系再婚夫妻关系，被告丁某系徐某与前夫所生之子。2015年4月17日，丁某以526万元购买案涉房屋，付款方式为首付款加银行按揭贷款，现由原、被告共同居住。同年8月14日，徐某委托丁某以296.5万元出售其名下一套房屋，并向丁某转账335万元用于购买案涉房屋。徐某、潘某提交同年三人签订的协议书一份，内容为徐某出售其北京唯一住宅用于丁某归还按揭贷款，加上此前支付给丁某的购房款合计350万元，占丁某全部房款的一半左右；丁某保证徐某在有生之年、潘某在与徐某婚姻存续期间在其购买房屋内居住生活的权利。潘某、徐某据此请求法院确认二人对案涉房屋享有居住权并办理居住权登记手续。
裁判结果
一审法院判决如下：
一、原告徐某有权对被告丁某名下位于北京市XXX号房屋居住、使用；
二、原告潘某有权在与原告徐某婚姻关系存续期间内对被告丁某名下位于北京市XXX号房屋居住、使用；
三、驳回原告徐某、潘某的其他诉讼请求。
该案一审判决已生效。
精彩段落
本案为居住权合同纠纷，双方当事人争议的焦点主要在于二原告所持《协议书》中对案涉房屋居住、使用情况的安排是否可以视为在案涉房屋上为二原告设立了居住权。民法典在我国法律体系中首创了居住权制度，上述《协议书》签订于2015年，当时民法典尚未施行，法律体系中并没有规定物权性质的居住权，但依照相关特别法或者司法解释的规定，实践中已经出现了确认当事人对某房屋“享有居住权”的判决，一般社会公众包括本案当事人对此概念及相应的法律后果应当是能够理解和认知的。此外，根据本院查明的事实，本案并不存在适用民法典将明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的情形。在判断当事人权益减损或者义务增加时，要注意把握减损当事人合法权益是否“明显”和与当事人合理预期是否“背离”，很多新增规定或多或少都会对当事人的权益造成影响，但造成“影响”与“明显减损”或“背离预期”并非同一概念，此外，新增规定的溯及适用也不要求对当事人更加有利。综上，本着统一裁判尺度、实现公平正义的最佳选择原则，本案应当适用《中华人民共和国民法典》有关居住权的相关规定。
……《协议书》明确约定了徐某基于出资事实在有生之年对案涉房屋享有居住、使用的权利以及潘某在与徐某婚姻关系存续期间可与甲方共同居住在案涉房屋内，该些条款明确表达了为满足生活需要对他人所有的住宅享有占有、使用权利之意思，与民法典“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”的规定基本一致。《协议书》亦具备“标的物住宅的基本情况”“居住的条件和要求”“居住期限”等居住权合同主要条款内容，符合民法典规定的通过合同设立居住权的形式要件和立法精神，可以认定为居住权合同，即二原告通过与被告签订书面合同的形式在案涉房屋上设立了居住权。
……需要指出的是，民法典设立居住权制度，赋予居住权人对他人所有住宅享有占有和使用的权能，既沿袭了达到赡养、抚养或扶养目的的司法实践，又拓展了社会保障属性，体现了立法对于居住权保障弱势群体的功能定位，彰显了社会对特定群体居住的人文关怀和对民生的保障。本案双方当事人在出资购房、家庭成员关系等基础上订立居住权合同，既保障了老年人满足生活居住的需要，又维护了家庭和谐的良好氛围，符合社会主义核心价值观和公序良俗。尊老孝亲是中华民族的传统美德，被告自述自己一直信守约定、并未妨碍二原告居住、使用房屋一节如若属实，确实值得肯定和鼓励。希望双方在以后的生活中能够继续诚实守信、和睦友善、互谅互让，弘扬中华民族爱老敬老的传统美德，共同维系和谐稳定的家庭关系和社会关系。