房屋拆迁评估方法与流程详解

房屋拆迁评估方法与流程详解

房屋拆迁过程中，对房屋进行合理评估是保障各方权益的重要环节。以下是房屋拆迁评估的五种主要方法：

1. 市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

2. 成本法：通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

3. 收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

4. 假设开发法：预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

5. 基准地价修正法：在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。

房屋拆迁评估的一般程序流程包括：

1. 具有相关资质的专业评估机构接受评估任务。专业评估机构的工作人员在接到上级主管部门或委托单位的委托后开展具体评估工作。

2. 房屋评估前的准备。就是准备好产权登记资料、房屋建筑资料、土地资料等必须的资料。

3. 评估人员进行现场勘查。就是指评估人员对被拆迁房屋的各项技术资料进行现场测定。

4. 相关资料的综合分析。这一程序的主要目的是合理地确定被拆迁房屋作价补偿的基本数据，为补偿提供可靠的依据。

5. 编写相关评估报告。评估人员综合被拆迁房屋资料，提出作价评估意见，具体确定被拆迁房屋价格的重要过程。

6. 评估复核和审批。在评估工作人员完成评估工作后，由复核员到实在进行复核，复核后报审批人员进行审批。