什么是公摊面积？具体如何计算？

什么是公摊面积？具体如何计算？

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近日，“衡阳市取消公摊”的话题冲上热搜，从2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。近年来，房屋价格居高不下，对于购房者来说，公摊面积问题已经成为了关注的焦点。那么，公摊面积到底是什么？主要包括哪些部分？不同住宅小区的公摊面积有不同吗？本文就和大家聊聊关于公摊面积的那些事儿。

什么是公摊面积？

“公摊”模式最早源于1950年代的香港，由于房地产业起步阶段均为整栋出售，价格高昂，房产商李嘉诚想出“分层出售”“分户出售”的办法，公共部分的电梯、楼梯、大堂、走廊由各户分摊，“公摊”由此而来。

公摊面积一般是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。它包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等，以及为整栋楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

通俗来说，公摊面积是建筑面积减去套内建筑面积剩下的值。

公摊面积具体如何计算？

计算公摊面积的标准方法通常是根据国家相关法规和地方规定来执行。具体来说，公摊面积的计算公式为：

• 公摊面积=公摊系数×套内建筑面积；（通俗的理解方式为：公摊面积=建筑面积-套内建筑面积）
• 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积；
• 公摊系数=需要分摊的公用面积之和 / 各套内建筑面积之和 = (总建筑面积之和 - 各套内建筑面积之和) / 各户套内建筑面积之和
• 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积

其中，总建筑面积是指建筑物地上和地下的总面积，而公摊系数则是由开发商根据建筑设计规范和实际情况确定的。

不同类型的住宅公摊面积有何区别？

目前，国家没有明确的规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内，但国内大部分楼房的公摊比例在15%-25%之间，不同类型的住宅公摊面积也不同，根据现在市场上常见的几种住宅，可以参考以下几种情况：

• 普通多层住宅楼（没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空）：公摊系数约为10%-15%
• 带电梯的小高层住宅：公摊系数约为15%-20%
• 高层住宅：公摊系数约为20%-25%

一般来说，影响公摊面积的因素包括梯户比、套内面积大小和楼层高低。梯户比越高，公摊面积越大；套内面积越大，公摊面积也相应增加；楼层越高，电梯、消防等公共设施越多，公摊面积也会增加。

（内容综合来源于央视新闻微信公众号、华律网、房产知识库）