二手房买卖法律风险防范全攻略
二手房买卖法律风险防范全攻略
在二手房交易过程中，买卖双方都面临着一定的法律风险。为了确保交易的安全性和合法性，购房者需要对房屋的权属、双方主体资格、共有财产状况、权利限制情况、他项权利设置、优先购买权以及是否存在禁止买卖的情形等进行详细的审查。本文将为您详细介绍二手房买卖过程中需要注意的法律风险防范要点。
一、权属审查
购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。
二、双方主体资格审查
- 二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人。
- 二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
- 二手房属于有限责任公司、股份有限公司的，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
- 二手房属于国有或集体资产的，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
三、共有财产审查
二手房属于两个以上主体共有的（以所有权证书为准），应当审查有无共有权人同意转让的书面材料。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有其他权利人，时候具有异议登记事项。
四、权利限制审查
二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
五、他项权利设置审查
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
六、优先购买权审查
购房人应审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
七、有无禁止买卖情形
司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；依法收回土地使用权的；共有二手房，未经其他共有人书面同意的；权属有争议的；未依法登记领取权属证书的；已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；列入动迁范围的；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
八、购公有住房和经济适用住房审查有无下列禁止买卖情形之一
以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用；擅自改变房屋使用性质的；法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。
通过以上内容的总结，相信您对二手房买卖过程中的法律风险防范有了更清晰的认识。在实际操作中，建议购房者在签订购房合同前，务必对上述各个方面进行仔细审查，必要时可寻求专业律师的帮助，以确保交易的安全性和合法性。