二手房交易中的“满二”“满五唯一”：税费政策全解析

二手房交易中的“满二”“满五唯一”：税费政策全解析

在购买二手房时，经常会听到“满二”、“满五唯一”这样的说法，但很多人并不清楚它们的具体含义。这些术语实际上与购房时需要缴纳的税费密切相关。

交税规则

• 满五唯一：这类房屋可以免征个人所得税和增值税。
• 满二唯一：满足满二条件的房屋可以免征增值税，但需要正常缴纳个人所得税。
• 不满二：需要全额缴纳增值税和个人所得税。

定义解释

满五唯一

“满五唯一”指的是房产证或相关房屋证明（如商品房的契税票、公房的银钱收据和购房合同）满五年，且是业主家庭在京的唯一住房。根据税费管理规定，这类房屋可以免征个人所得税。但如果是非普通住宅，由于购买价格偏低，增值税额可能会相对较多。

满二唯一

“满二唯一”是最近新提出的概念，因为国家调整了税费政策，将增值税的免征期限从五年缩短至两年。满足这一条件的房屋可以减免部分增值税，但仍需正常缴纳个人所得税。

主要税费项目

印花税与契税

• 印花税：购买一手房时缴纳，税率是0.05%。
• 契税：购买一手房和二手房都需要缴纳。现行契税优惠税率如下：
• 首次购房：90平米以下1%，90-144平米1.5%，144平米以上3%。
• 二套房契税一律3%。

网签价与实际成交价

• 网签价：在房管局系统中体现的成交价格，不能低于房管局要求的区域过户指导价。
• 实际成交价：购房者最终支付给卖家的总金额。

不同情况下的税费对比

以成交价格130万、网签价格100万的房屋为例：

• 不满二：需要缴纳增值税和个人所得税，共计60619元。
• 满二：只需缴纳个人所得税，共计13000元。
• 满五唯一：无需缴纳任何税费。

满二、满五唯一的界定

• 满五唯一：房产证下发满5年，且是业主（以家庭为单位）唯一住房。
• 满二：房产证下发满2年。

成交价、网签价、指导价、评估价的区别

• 成交价：购房者支付给卖家的总金额。
• 网签价：在房管局系统中体现的成交价格，是缴税的依据。
• 过户指导价：政府给出的强制性价格范围。
• 评估价：银行判断审批贷款额度的依据。

政策依据

财政部和国家税务总局于2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中规定：

• 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。
• 个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
• 个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

这些政策的实施，旨在促进房地产市场的健康发展。