救赎万科的破局之道
救赎万科的破局之道
元宵佳节（2月13日)，A股房地产板块迎来历史性转折。在一篇小作文的刺激之下，下午2点30点之后，万科A从水下突然拉起来，直至尾盘封住涨停板。刺激万科A涨停的是，有媒体援引知情人士的话称，中国政府部门正在准备一项方案，有望为万科解决今年500亿元人民币的资金缺口提供帮助。在万科A涨停的带动下，房地产板块集体反弹，卧龙地产涨停，华夏幸福、中洲控股等跟涨。内房股融创中国（01918.HK)上涨20.83%，富力地产（02777.HK）上涨14.4%，龙湖集团、碧桂园等都上涨超过8%。万科A的强势反弹，是否也意味着万科将作为今年地产止跌回稳大转折的样板。
为什么要救万科
让万科A股价旱地拨葱的消息是一则传闻。据国内多家媒体报道，监管层正制定一项总额500亿元的融资支持计划，重点解决万科2025年到期债务压力。其中，200亿元专项地方政府债券额度将用于收购万科存量物业与空置土地，剩余资金则通过新债发行、银行贷款等渠道补充。
此举不仅缓解了万科年内约360亿元的公开债务兑付压力，更释放出政府对头部房企“保交楼、稳市场”的坚定信号。
不管消息真假，市场先嗨起来了。
在亿翰智库董事长陈啸天看来，万科能不能稳住，不仅关乎保交楼大业，也关乎市场的信心，甚至关系到整个社会秩序的稳定。因而，陈啸天和众多社会人士认为，万科一定得救。
此前，万科管理层大换血后，2月10日晚间，万科公告称，其第一大股东深圳市地铁集团有限公司（深铁集团）计划向公司提供28亿元的借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金和利息。此次深铁的借款条件十分宽厚，兼顾“低息长期”和“高质押率”。例如，借款周期达36个月，利息仅为2.34%。为此，万科将提供不超过价值40亿元的资产进行质押，初始是以公司持有的“万物云”市值为40亿元的股票提供质押担保。
受深铁集团驰援消息及其他市场利好传闻影响，2月12日，万科股价与债市双双上涨。当日收盘，万科A涨停，报7.96元；万科港股上涨16.73%，报6.35港元。债市方面，万科债券普遍走强。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，政府救助万科的方案得以实施，万科将获得约200亿元人民币的专项资金支持，这将极大地缓解其年内偿债压力，避免可能的债务违约风险。同时，万科还可以通过新债发行和银行贷款等方式进一步筹集资金，以应对其他到期债务。这将有助于万科稳定其财务状况，维持正常的运营活动。
严跃进还认为，万科的问题得以解决，将增强市场对房地产行业的信心，有助于稳定市场情绪，促进房地产市场的健康发展。
重夺市值第一？
此前，众人还在为万科的前景担忧，如今市场好似一下子又为万科乐观了起来。那么在深铁的大力扶持之下，以及在200亿元专项救助资金的大力支持下，万科的偿债压力将得到大大的缓解。如今，信心得以增加，不过，万科要真的走好，就需要市场自身能够走稳。
从2024年9月份以来，房地产市场确实大幅度回暖。2024年12月，全国70个大中城市房价数据显示，一线城市北京、上海、深圳的房价已经开始止跌回升。
2025年1 月 1 日-21 日，全国 20 个重点城市实现楼市开门红：新建商品住宅成交面积为 558 万平方米，同比 2024 年 1 月 1 日-21 日增长了 33%。
接下来，在2024年9月相关部门出台了一系列房地产政策，如财政部调整相关税收政策，降低交易、开发环节的税收负担，税务总局优化征管政策等，这些政策的效果将在2025年逐步释放，将会进一步刺激市场上的购买需求。
诚如市场如中国金融四十人论坛学术顾问黄奇帆所言，这场房地产的危机只是产能过剩，政府能够几万亿甚至10万亿来收购房地产的库存，那么房地产市场危机将会被化解，2025中国房地产真正会止跌回稳。
而且从1月的销售情况来看，万科的销售额虽然掉出前三名，但依然以110亿元的销售额排名前5。如果后面市场能够好转，万科的销售能够有所起色，现金流能够好转，万科活下来的可能性就会大增。
当然，作为万科旗下最优质的资产，万物云或许要在万科的自救过程中扮演重要角色。首先是万物云能够给万科提供稳定的现金流，其次，万物云在深铁给万科的借款时，充当了质押担保作用。
随着，万科A股价的短期大幅上涨，万科A的市值一下子飙升到950亿元，因而让一些人产生了一个魔幻的想法：如果能够后期万科的经营状况有所好转的话，万科A的股价继续大涨，其市值甚至有望超越保利发展，重夺A股房地产市值第一的宝座。
因为保利发展虽然业绩稳健，但是股价却长期低迷，从前期12元起下跌；至今有跌幅超30%，市值较峰值缩水近半。截至2月14日，保利发展的市值只有1020亿元。万科A的市值离保利发展的市值只差88亿元。可眼下，这80多亿的市值也许是一道难以跨越的鸿沟。
万科的未来及郁亮的功过
曾经的万科在王石的掌舵之下，曾经是万科总裁的郁亮带着万科一路高歌猛进，从上位之时，万科的销售额只有24.49亿，9年之后的2010年就突破了1081亿元。此后，万科地产一直占据着行业的榜一大哥的位置。直至2018年3月，万科交出的成绩单是5299亿元。这说明了在王石的掌舵之下，战略上没有大的失误的情况下，郁亮对万科的快速发展起到了功不可没的作用。
但是因为宝万之争，深铁入主万科后，王石于2017年年底交出了董事长的权杖，改由郁亮接任。初始时，深铁只是充当财务投资人的角色，依然由郁亮继续领导万科。此后的剧情，现在大家也都看到了，虽然率先喊出“活下来”，但是却在2019年-2021年在全国大举扩张买地。于是有了近三年，万科的销售表现差强人意，销售额从2022年的4500多亿，滑坡至2024年的2460亿，暴跌了2000亿，但这还不是最致命的。真正致命的是，万科资产的同步缩水，囤积在手上的库存房、土地、物业的价值，三年蒸发了近6000亿。直至2024年年报，万科预报亏损450亿元。这里面主要有市场的原因，当然万科的战略上也出现了问题。
也许由此看，郁亮或许不适合当一个董事长，但是在国资的把控之下，救赎万科还得发挥郁亮等人的作用，因为在国内，还鲜有在战术上超越郁亮的人。因而，救赎万科之道，需要深铁的团队和原有万科的团队同心协力，在哪里跌倒，在哪里爬起来。
本文原文来自新浪财经