当我买的车位被开发商的债主查封了……丨松法·案
当我买的车位被开发商的债主查封了……丨松法·案
随着城市化进程的发展，家庭汽车逐渐普及，车位的使用价值和商业价值也随之提升。现在开发商涉诉的情况增多，真金白银购买的车位尚未过户被司法查封，能不能排除执行，一些小业主为此揪心不已。
案件背景
某建设公司与某小区开发商的建设工程施工合同纠纷一案，生效判决确定：某小区开发商应支付某建设公司工程款、违约金，且某建设公司对该建设工程在工程款范围内享有优先受偿权。该案进入执行程序后，松江法院查封小区内车位若干并拟拍卖，小区业主袁某以其对某一车位（以下简称涉案车位）享有权利，向松江法院提出执行异议。松江法院裁定中止对涉案车位的执行，某建设公司遂提起申请执行人执行异议之诉，要求继续执行涉案车位。
双方诉辩
某建设公司诉称：“法官，开发商欠了我这么多钱，我也是受害者，法院判决我对涉案车位享有建设工程价款优先受偿权，本就优先于抵押权和其他债权，袁某现在对车位主张的是普通债权，他没有权利主张排除我方的执行。”
袁某辩称：“法官，早在司法查封前，我就和某小区开发商就购买涉案车位签订了合同，并实际使用，购车款项在查封前就付清，车位管理费也一直按时缴纳着。我们一家三口在上海就这么一套房，在这个小区就买了这一个车位，车位是我日常居住需要的延伸。我曾经针对涉案车位另案起诉过小区开发商，开发商也承认我对涉案车位享有权利，没道理我买的车位，就因为还登记在开发商名下就不属于我啊。”
法院判决
松江法院经审理认为：本案争议焦点在于袁某就涉案车位主张的权利能否排除强制执行。在客观上，袁某购买房屋用于居住，基于生活需要购买涉案车位，是其居住权的必要延伸，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条是对“消费者购买的商品房”特别保护所作的规定，消费者购买的车位符合一定条件下同样适用。某建设公司的建设工程价款优先受偿权中的工程虽包含涉案车位，但仍不能对抗袁某对涉案车位享有的民事权益。
松江法院判决：驳回某建设公司的诉讼请求。某建设公司对该判决不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。现判决已生效。
法律分析
随着城市化进程的发展，家庭汽车逐渐普及，车位的使用价值和商业价值也随之提升。现在开发商涉诉的情况增多，真金白银购买的车位尚未过户被司法查封，能不能排除执行，一些小业主为此揪心不已。
小区车位的性质认定
小区车位一般有地面车位、地下车位和人防车位，小区规划的车位可通过出售、附赠或者出租等方式约定，但应优先满足业主的需求。
小区车位与住宅具有密不可分的主从关系。相对住宅而言，车位具有一定的附属性和非独立性。根据相关规定，本市业主所购车位的权属只能记载在业主的不动产权证书内，而不予单独核发不动产权属证书。也即车位虽不同于居住的商品房，但依法依附于商品房而存在，车位在性质上属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，同样具有保障业主基本居住权益的属性。
小区车位的配备比例
如今，家庭中购买两辆以上私家车的情况也不少见，但由于很多小区的停车位规划不足，导致小区车位紧张，消费者购买商品房时也需注意小区的车位比。在车位配置比例不足的情形下，小区业主至多只能购买一个车位，如小区业主与开发商就第二个车位签订合同时，只能享有对车位的使用权。如小区业主就此在执行程序中主张排除执行，不予支持。
小业主对车位的
权利能否排除执行
《异议复议规定》第二十九条系针对“消费者购买的商品房”的必要居住权利属性予以特别保护。车位系商品房的配套设施，符合居住功能的必要延伸的属性时，可以纳入第二十九条的涵摄范围。
如小区业主能举证证明，在司法查封前已经签订合法有效的书面合同，并实际占有、使用车位，且该车位系家庭户名下作为小区业主购买的唯一一个车位，即使小区开发商的债权人享有工程价款优先权，小区业主对车位的权利亦能优先保护。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百七十六条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
《最高人民法院关于适用
<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》中华人民共和国民事诉讼法>
第三百零九条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：
（一）案外人是否系权利人；
（二）该权利的合法性与真实性；
（三）该权利能否排除执行。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本文原文来自上海松江法院