细说《民法典》——物业合同纠纷
细说《民法典》——物业合同纠纷
随着大家对美好生活的期盼和要求不断提高，对物业服务管理的要求也不断增加。《民法典》将物业服务合同纳入合同编分则，完成了物业服务合同从无名合同向有名合同的飞跃。
前期物业服务合同对业主有约束力
房地产公司与物业公司签订《前期物业服务合同》，业主李某认为其非《前期物业服务合同》签订方，据此拒不交纳物业费。A物业公司催交未果后提起诉讼，要求李某支付拖欠的物业费。法院经审理认为，甲房地产公司与A物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，其效力及于全体业主。李某作为小区业主，亦与物业公司签订了《入住合同》，各方均应按约履行各自的义务。A物业公司与甲房地产公司签订的《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，物业公司有权依据合同约定的收费标准要求李某支付物业费。
法律延伸：物业服务单位的服务具有公共性，其收取的物业费是用于整体物业设施维修保养、正常秩序维护所必要的费用。《民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业公司订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”。
房屋存在质量问题，不能据此拒交物业费
李某发现家里漏水、屋面裂缝等问题，与物业公司沟通后未得到妥善解决，于是李某不再缴纳物业费。物业公司催讨无果后，诉至法院。法院经审理认为，李某与物业公司签订的《物业管理服务协议》系合法有效合同，双方均应按约全面履行各自的义务。李某房屋漏水、屋面裂缝问题，系房屋建筑工程质量问题，属商品房买卖合同关系，李某可另案向相关责任单位主张权利，但不能以此为由拒付物业费。
法律延伸：《民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业公司应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”。除非业主能证明房屋漏水、裂缝系物业公司履行合同义务不当所致，否则业主不能以房屋漏水、裂缝为由拒缴物业费。
物业服务虽有瑕疵但未根本违约，业主不能拒交物业费
业主孙某认为物业公司未按照合同要求提供相应服务，存在管理缺失、配套设施不完善等问题，拒不支付物业费。物业公司经多次催缴无果后向法院提起诉讼，要求孙某支付欠缴的物业费及违约金。法院经审理认为，物业公司按约为小区提供了物业服务，公共区域照明灯损坏后没有及时更换、部分垃圾没有及时清理、车辆乱停乱放等属于提供服务时的瑕疵，不属于根本违约，孙某不能据此拒绝履行缴纳物业费的合同义务。
法律延伸：《民法典》第九百四十四条第一款的规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业费是物业公司用于小区整体的设施维护保养、正常秩序维护所必需的费用，关系到小区全体业主的切身利益，以拒绝或拖延缴纳物业费、以诉讼方式要求减免物业费的对抗方式，可能导致物业服务质量陷入恶性循环。
业主安装充电桩的合理需求，物业公司应当配合
谭某需在自己的车位上安装新能源汽车充电桩，物业公司口头告知小区地下停车位不具备条件，拒不出具相关同意安装的证明，导致谭某充电桩安装流程无法进行。法院经审理认为，谭某合法取得车位不动产权，在专有部分安装充电设施，系为日常生活所需，增益其车位使用价值，应属物业管理的合理外延。物业公司应当按照有关行政法规、部门规章及地方规范性文件明确的内容提供相应物业服务，善意协助谭某安装充电设施，提供管理权责范围内的相关材料，协助保障安全使用、加强日常管理。
法律延伸：车位产权人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，而充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，安装充电桩符合车位正常使用功能，是车位产权人正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，物业管理人应予配合。但部分业主会因为不具备固定车位（车库）产权或一年及一年以上有效期使用权，不符合安装充电桩的地方性规定的要求。
物业公司不能随意调整物业收费标准
某物业公司在小区公告栏张贴区物价局有关收费标准批复及通知，将小区车位管理费上调至60元/月。高某支付一段时间后提起诉讼，要求物业公司按原收费标准计收车位管理费并退回超额收取的费用。法院经审理认为，物业公司调整物业收费标准应符合法定程序，但该物业公司未提交证据证明其在调价前已按规定完成包括调价方案经专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主表决通过等调价程序，故物业公司的调价不符合程序，不应支持。
法律延伸：物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业应当依据合同约定提供物业服务并收取物业服务费用。在遇到物业服务成本上涨的情况下，物业公司根据市场变化，也可以申请调整物业收费标准，但物业服务费的调整涉及广大业主利益，属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主不可以不经同意在家里开“猫咖”
王某故诉至法院，要求张某停止该咖啡馆营业。法院经审理认为，张某所有的房屋虽系其个人所有，但该房屋属于住宅性质，应用于日常居住生活。法律、法规、管理规约未赋予张某私自变更房屋性质的权利，张某亦未在物业备案且通过有利害关系的业主的一致同意，对门邻居王某作为有利害关系的业主，诉请应得到支持。
法律延伸：《民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房，需要经过法律、法规以及管理规约，还需要经有利害关系的业主一致同意。“住改商”未依据民法典规定经有利害关系的业主一致同意的，有利害关系的业主可以要求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
“小物业”连着“大民生”，化解物业服务纠纷需要多方共同努力。开发商应严格履行房屋买卖合同，规范选聘前期物业服务企业。物业服务公司应增强服务意识，提升服务质量，及时回应业主诉求。业主应积极参与社区治理，依法维权以避免陷入费用欠缴与服务降格的恶性循环。业主委员会应规范管理，积极履职，做好业主与物业公司协商、沟通问题，及时化解矛盾。
只有各方通力合作，扎根小区、服务居民的物业公司才能真正成为群众生活的好帮手。部分图片素材来源网络