了解你的物业管理权，小业主是否享有配套设施产权？

了解你的物业管理权，小业主是否享有配套设施产权？

物业管理权是购房者和业主普遍关心的话题。本文将为您详细介绍物业管理权的相关知识，包括配套设施产权、商业设施租赁、户外广告权、楼顶外立面处分权、地下停车库权利归属、业主和物业管理公司的义务、两个小区之间道路的维护使用权利归属以及住宅楼首层改为商业用途的规定等内容。

一、配套设施产权

对于配套设施，若在《土地出让合同》中列为应缴地价的建筑面积，发展商未售出的，则其产权属于发展商；若在土地出让合同中列明为“小区配套设施”，不计缴地价，或房地产买卖合同中列明为“小区配套设施”，则其产权属于全体业主。

二、商业设施租赁

小区附属的商业设施如果产权属于发展商，则发展商可自由出租或出售；如果产权属于全体业主，那么业主委员会可根据业主大会的授权，在物业管理委托合同中与物业管理公司达成协议，由管理公司按协议经营，经营收入纳入小区物业管理费帐目，补充物业管理费。

三、户外广告权

根据《深圳经济特区房地产转让条例》规定，房地产首次转让合同对广告权益没有特别约定的，广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。

四、楼顶外立面处分权

物业管理公司不享有楼顶、外立面的处分权，楼顶、外立面作为建筑主体不可分割的一部分，其处分权应属于楼宇的业主。物业管理公司可根据业委员会的授权，并向有关部门报送具体处分措施，经主管部门批准后方可处分。

五、地下停车库权利归属

根据《深圳经济特特区房地产转让条例》的规定，地下停车库在土地使用权出让合同中没有约定的，属于小区配套设施，其权利归全体业主拥有；若在首次转让合同中有特别约定的，则地下停车库的权利依据约定，经办理初始登记，确认登记人的权利。

六、业主和物业管理公司的义务

（一）业主的义务：合理使用房地产和公用设施、维护住宅区公共秩序。

（二）发展商的义务：小区入住前6个月开始进行前期管理，费用由发展商自行承担；必须经竣工验收合格，才可交付小业主使用；提供必要的住宅区工程建设资料、各类房地产清单等。

七、物业管理公司的义务

物业管理公司的义务包括：以为业主服务为宗旨，按规定对住宅区实施物业管理；接受管委会和业主的监督；组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

八、两个小区之间道路的维护、使用权利归属

确定两个小区之间的道路权属，主要看道路在哪块宗地的用地红线图内，则该宗地的产权人拥有道路的使用权利和维护义务。若不在任何一块宗地的红线图内，则属于市政道路，由市政部门负责维护。

九、住宅楼首层改为商业用途

住宅楼首层为居住用途物业，若要改为商业用途，可由开发单位或业主向深圳市规划国土局提出申请。若批准同意，则需补办用地规划批准手续，并补交地价。原则上住宅区首层物业不批准改为商业用途。

十、继承祖业的旧宅土地使用年限限定

根据深圳市规划国土局的规定，继承的祖业或购买的旧宅未办理土地使用权出让手续的，暂无土地使用年限的限定。