全国租赁市场9月报：挂牌租金表现转弱，带动需求热度回升
全国租赁市场9月报：挂牌租金表现转弱，带动需求热度回升
根据9月安居客租赁市场景气度指数显示，本月全国40城租赁市场景气度指数呈小幅回升至73，市场温度重回“温”的区间。9月，全国40城平均挂牌租金延续回落的趋势，环比下跌1.5%，平均挂牌租金水平约46元/㎡/月。本月仅11个城市租赁价格指数环比呈现上涨，但挂牌价格波动相对较小，23个城市挂牌租金环比跌幅在2%以内。
9月，全国40城租赁新增挂牌房源量环比下降4%，新增供应维持小幅收缩状态。本月14个城市租赁新增挂牌供应环比上涨，上涨城市数量较上月大幅减少。9月，全国40城租赁市场整体需求热度环比上升，在8月相对较低的需求热度基数之上，本月环比涨幅达到23.6%。
9月，全国40城租赁房源挂牌周期较上月小幅缩短，去化有所加速，整体挂牌周期达到38.8天。其中，32个城市挂牌周期较上月有所缩短。根据安居客监测数据显示，截至8月，重点10城的挂牌租金收益率波动较小，整体相对稳定。8月，一线城市中，北京的挂牌租金收益率有小幅下降，但仍保持在2%以上。上海、深圳和广州的挂牌租金收益率均有小幅上升。二线城市中，成都的挂牌租金收益率上升显著，8月挂牌租金收益率已接近3%。
租赁行业动态
重点政策解读
央行：保障性住房再贷款政策中央行出资比例，由60%提高到100%
9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。中国人民银行行长潘功胜表示：将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。
解读：央行提高出资比例的举措是对现有房地产金融政策的重要补充和加强，旨在通过市场化手段，促进房地产市场的平稳过渡和长期健康发展。一方面，有利于降低地方政府和银行的资金压力，有助于鼓励地方政府和银行更积极地参与到保障性住房的建设和收购中来，从而加快存量商品房的去库存进程。另一方面，通过提高央行的出资比例，可以增加保障性住房的供给，满足工薪收入群体的刚性住房需求，有助于稳定房地产市场。
北京：完善租购并举的住房制度，健全基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目储备和推荐报审机制
9月20日，北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见。其中提到，完善租购并举的住房制度。加快建立符合首都特点的房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。健全支持城乡居民多样化改善性住房需求的政策机制，发挥住房公积金的住房保障作用。健全政府投资有效带动社会投资体制机制，落实政府和社会资本合作新机制，完善民间投资促进工作机制，健全基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目储备和推荐报审机制。
解读：北京这一政策对租赁市场的影响是全面且深远的，旨在通过增加供给、规范市场、稳定租赁关系、提升租赁住房的吸引力等多方面措施，促进租赁市场的健康发展，满足不同群体的住房需求。政策鼓励多渠道增加租赁住房供给，如利用非居住存量土地建设租赁住房或将非居住存量房屋改建为租赁住房，这有助于缓解住房供需矛盾，提供更多的租赁选择给租客。通过不动产投资信托基金（REITs）项目储备和推荐报审机制的健全，可以吸引更多的社会资本投入租赁住房市场，增加租赁住房的建设和运营效率。
福建：四部门联合发布《福建省保障性租赁住房建设实施办法（试行）》
《实施办法》规定，新建保租房项目应以70平方米以下的小户型为主，同时允许不超过20%的户型面积不超过90平方米。重点发展具备一定规模、实行整体运营并集中管理的保租房，主要分为宿舍型和住宅型。通过多种渠道增加保租房供应，有助于解决低收入群体和新市民的住房问题，提高住房保障水平。同时，政策还鼓励利用集体经营性建设用地建设保租房，以及在城中村改造中探索保租房建设，这将有助于优化土地资源配置，促进城乡融合发展。
解读:《实施办法》的出台旨在通过多种方式增加保租房的供应，以满足不同群体的住房需求。通过明确保障性租赁住房的定义、建设标准、租金标准等，有助于规范租赁市场，提高租赁住房的质量和居住条件。此外，政策放宽了存量收购业态，由收购存量商品住宅，到写字楼、城中村房租也能改造为保租房，底层资产池容量的扩大，可收购的面积以及可收购的资产数量将明显提升，对于调动省内各城市存量消化、特别是非住物业的存量去化意义重大。
银川：为保障性住房增加房源，批量收购存量商品房
9月12日，宁夏银川市住房和城乡建设局发布公告，按照“以需定购”原则，在全市范围内征集已建成存量商品房用作保障性住房房源，以进一步构建“保障+市场”的住房供应体系。收购的商品房用作保障性租赁住房的单套建筑面积应当控制在70平方米以内，以30—60平方米的小户型为主。收购价格是以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本加不超过5%的利润。
解读：截至9月，已有多城市针对商品房收储发布相关政策措施。按照“以需定购”原则，收购的商品房用作保障性租赁住房，有助于降低过剩库存，加速市场供需平衡的恢复，促使房地产成交量企稳回升，稳定商品房价格。同时，能缓解房企的资金压力，减轻期房交付的潜在风险。同时，在助力楼市去库存的同时，解决区域的职住不平衡问题，缓解居民的住房困难。
全国40城租赁市场表现情况
安居客全国40城租赁市场景气度情况
根据9月安居客租赁市场景气度指数显示，本月全国40城租赁市场景气度指数呈小幅回升至73，市场温度重回“温”的区间。本月，租赁市场整体新增挂牌量较上月小幅下降4%，仍呈现缩量，但线上租赁访问热度较上月显著回升24%。
结合挂牌租金水平和挂牌房源去化周期来看，9月全国40城挂牌租金延续小幅下跌趋势，本月环比下跌1.5%。市场延续以价换量的情况，推动挂牌周期继续小幅下降，本月房源挂牌周期降至38.8天。整体而言，由于8月就业活跃度较低，租赁需求显著下降；而9月随着大学秋节招聘活跃度提升，本月租赁市场景气表现有所回升。
备注：
1.景气度指数：根据安居客线上租赁房源在架量、新增上架、挂牌时长、访问热度、挂牌均价等指标通过模型计算得出。
2.城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。
安居客全国40城租赁价格指数情况
附注：
- 城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。
- 数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。
今年以来，全国40城挂牌租金价格表现持续较弱，9月全国40城平均挂牌租金延续回落的趋势，环比下跌1.5%，平均挂牌租金水平约46元/㎡/月。根据安居客全国40城租赁价格指数显示，本月仅11个城市租赁价格指数环比呈现上涨。多数城市挂牌租金仍呈现环比下降趋势；但挂牌价格波动相对较小，23个城市挂牌租金环比跌幅在2%以内，仅6个城市挂牌租金环比跌幅超过2%。
一线城市中，本月深圳和广州的挂牌价格环比小幅上涨，而北京和上海则环比下跌。其中，北京本月挂牌价格环比下跌3.2%，跌幅较上月有所扩大。北京和上海受到需求回落的影响较为显著，本月需求热度继续下降，环比分别下跌5.6%、38.4%。二线城市中，三亚、杭州、哈尔滨、无锡等城市挂牌价格表现相对稳定。其中，三亚受益于旅游度假热，本月挂牌租金环比上涨5.4%。随着需求的转弱，太原、厦门、武汉、长春及南京等城市挂牌价格环比跌幅超过2%。
安居客全国40城租赁价格分类指数
附注：
- 城市范围：全国租赁重点40城；各城市的市辖区，不包括县。
- 数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。
根据9月安居客全国40城租赁价格分类指数显示，本月一室和两室户型的环比价格表现相对较好。一室和两室的上涨城市数量基本较上月持平，其中，一室户型环比上涨城市数量达到17个。
城市表现方面，本月三类户型均环比上涨的城市数量仅三亚一个城市。同时，一室和两室均上涨的城市数量较上月有所减少，包括三亚、长春、哈尔滨、深圳、呼和浩特、苏州及成都等9个城市。从户型环比价格涨幅来看，仅三亚的一室户型环比涨幅超过3%。本月，整体挂牌价格走势相对疲软，但各类户型价格波动较小。
全国40城租赁市场供需表现情况
9月，全国40城租赁新增挂牌房源量环比下降4%，新增供应维持小幅收缩状态。根据安居客监测数据显示，本月14个城市租赁新增挂牌供应环比上涨，上涨城市数量较上月大幅减少。一线城市中，北京和上海新增挂牌供应环比下降8.1%、7.4%，深圳和广州的新增挂牌供应环比小幅上升1%、1.1%。二线城市中，三亚、佛山、温州及中山等城市新增挂牌供应环比涨幅超过5%。同时，福州、苏州、青岛、海口、西安及厦门等城市新增挂牌供应环比跌幅超过9%。由于夏季毕业需求释放完毕，市场新增供应转弱。
9月，全国40城租赁市场整体需求热度环比上升，在8月相对较低的需求热度基数之上，本月环比涨幅达到23.6%。根据安居客监测数据显示，本月30个城市线上需求热度环比上涨；仅10个城市需求环比表现相对较弱，如长沙、上海、天津及厦门等，环比跌幅超过20%。
本月，一线城市中，广州和深圳需求热度环比表现较好，环比分别上涨41.3%、12.3%；而北京和上海本月需求热度环比呈下降。二线城市整体表现优于一线城市，其中，中西北省会城市需求热度较上月有显著提升，如哈尔滨、呼和浩特、乌鲁木齐、贵阳、海口及中山等城市。整体来看，由于8月全国高温天气影响，叠加租赁市场进入淡季，中西部城市租赁需求热度下降显著。进入9月后，中西部旅游及商贸活动活跃度上升，带动需求热度回升。
全国40城租赁房源挂牌周期情况
9月，全国40城租赁房源挂牌周期较上月小幅缩短，去化有所加速，整体挂牌周期达到38.8天。其中，32个城市挂牌周期较上月有所缩短。随着需求的转弱，叠加多数城市新增挂牌房源量收缩，部分房东选择以价换量，因此，导致多数城市房源去化速度提升。
本月，一线城市延续上月趋势，深圳和广州租赁房源去化均有小幅加速，广州去化加快2.2天；而上海和北京租赁房源去化变慢。二线城市中，哈尔滨、三亚、中山及苏州等去化加速较快，挂牌周期加速幅度均在3天以上；而部分城市挂牌周期上升显著，如呼和浩特及厦门等。
重点10城租赁市场供需表现情况
重点10城挂牌租金收益率情况
根据安居客监测数据显示，截至8月，重点10城的挂牌租金收益率波动较小，整体相对稳定。8月，一线城市中，受到挂牌租金下降的影响，北京的挂牌租金收益率有小幅下降，但仍保持在2%以上。上海、深圳和广州的挂牌租金收益率均有小幅上升。尤其，广州的挂牌租金收益率已接近2%。
二线城市中，整体挂牌租金收益率基本较上月持平。其中，成都的挂牌租金收益率上升显著，8月挂牌租金收益率已接近3%，主要是由于挂牌租金上涨而二手房成交价格下跌，提升了资产回报率。此外，武汉和重庆的挂牌租金收益率稳定在2.5%左右。整体来看，重点10城的挂牌租金收益率趋向于小幅上升，保持相对稳定。
备注：安居客挂牌租金收益率通过58同城网站及安居客网站自有监测挂牌租金数据对比商品住房成交价计算得出。
数据样本：数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。
9月重点10城租赁价格供需情况
（1）一线城市：低价格租赁需求占比小幅上升
9月，一线城市中低价格房源供应占比均有小幅上升，而对于需求则呈现出低价格需求占比小幅上升。同时，一线城市整体各价格需求较上月均有一定程度回落。本月，501-100元/月/套低价格房源需求占比上升0.34%，1501-3500元/月/套价格的房源需求占比均小幅下降0.38%。同时，6000元/月/套以内价格房源供应占比均小幅上升。
整体来看，伴随需求的下降以及市场挂牌租金价格的下行，低价格需求占比有所回升。
（2）重点二线城市：低价格租赁需求占比上升
9月，重点二线城市租赁市场也呈现出低价格需求占比上升的态势。其中，1000元/月/套以下房源需求占比上升0.6%。1501-4000元/月/套房源需求占比下降，但供应占比上升0.7%。结合市场各价位供需环比变化来看，中低价格供应环比呈现小幅下降。需求方面，4500元/月/套以下房源需求环比降幅较大，均超过10%。
9月重点10城租赁户型供需情况
（1）一线城市：一室供需占比小幅回升
9月，一线城市租赁户型供需结构中，一室户型供需占比出现回升，分别小幅上升0.7%、0.5%。本月，一线城市两室和三室的户型占比也有小幅上升。整体来看，本月需求开始向低价小户型转移。同时，受到一线城市整体需求相对较弱的影响，各类户型的需求热度较上月有所下降。
（2）重点二线城市：一室供需占比上升，两室需求下降
9月，重点二线城市的一室供需占比也出现了回升现象，一室供需占比分别上升0.2%、0.5%。同时，相较上月，两室户型需求占比出现下降，占比均小幅下降0.7%。结合各户型供需环比变化来看，供应环比小幅下降，而两室以上户型需求环比降幅相对更大。