870万套保租房入市，好房子离年轻人更近了吗？
870万套保租房入市，好房子离年轻人更近了吗？
2024年12月18日，上海浦东区的“耀华璟耀”保租房。视觉中国|图
选择有限、房屋老化、房东随意涨租或中断合同、维修不及时……在大城市打拼的青年人，租到安心、放心、省心、贴心的“好房子”的概率如同中彩票。
长期以来，房地产市场重售轻租，保障性住房供给不足，买不起、租不到；楼市不稳，买得起租得到，也提心吊胆。
2021年，国务院首次明确，发展小户型、低租金的保障性租赁住房（以下简称保租房），为新市民、青年人等群体解决住房困难。2022年，住房城乡建设部明确，“十四五”期间，全国计划筹集建设保租房870万套（间）。
全国40个城市的保租房筹建进程中，上海是“交作业”最多的城市之一。截至2024年底，全市已供应34万套（间）保租房。“随申办”可线上看房：277个保租房项目正对外招租，中心主城区七区合计140个（详见南方周末报道《一辈子租房，能在上海扎根吗？》）。
2025年是“十四五”规划的收官之年。刚刚出炉的2025年政府工作报告指出，加快构建房地产发展新模式，适应人民群众高品质居住需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
保租房，到底保障的是什么？近日，南方周末记者就此话题对话上海交通大学国际与公共事务学院长聘教授、住房与城乡建设研究中心主任、中国城市治理研究院研究员陈杰。在保租房诞生之前，陈杰就参与了相关政策讨论，保租房落地之后也一直跟踪研究。
以更市场化的方式填补空白
南方周末：如果你是刚毕业的大学生，会考虑保租房吗？
陈杰：肯定会。实在没有合适的保租房，再考虑其他租房。我的不少学生一毕业就直接住进保租房，有的工作了几年，也纷纷换到了保租房。年轻人觉得，保租房自带“体制内”光环，代表着品质、稳定和安全感。
南方周末：品质、稳定和安全感，具体是指什么？今年政府工作报告对“好房子”给出了“安全、舒适、绿色、智慧”的定义，这些在保租房上体现了吗？
陈杰：上海保租房新建比例很高，房子新，质量好，配套全，还利用公共空间营造出社区文化体验，增加客户黏性。此外，保租房社区“租购同权”，可办理租赁备案、居住证等，住得稳定、安全。
和个人房东或分散式长租公寓的房子相比，保租房每年租金涨幅不会超过5%，不用再担心被提前解约、租金上涨、乱收费等烦心事，不会出现运营方爆雷，突然流离失所，不会遭遇租金贷类型的欺诈。
我们调研过不少保租房租客，他们认为，保租房的“帽子”意味着品质有政府认证，运营有政府监管，规范、放心很多。只要符合条件，能一直租下去。
南方周末：除了毕业大学生，快递小哥等一线工作人员，也是保租房保障的对象吗？
陈杰：“一张床”是上海保租房的特色，既有城市建设管理者之家这个产品线，也有民营租赁企业如安歆提供的蓝领宿舍系列，几百块也能住到好房子。主要面向建筑、环卫、园区和小区物业、家政、酒店等从事城市建设、公共服务的一线工作人员，以及快递小哥、外卖员、网约车司机等灵活就业群体，也接纳初创小微企业的员工。
“一张床、一间房、一套房”，构成了上海保租房的多层次保障体系。南方周末记者黄思卓|图
南方周末：上海从2011年起提出“四位一体”住房保障体系的概念，即廉租住房、公共租赁住房(公租房)、共有产权保障房和动迁安置房。这些住房情况如何？
陈杰：上海原来的四类保障房面向特定群体，申请条件都很严格。如动迁安置房只面对动迁安置户，廉租房和共有产权保障房是要求“双困”——同时存在收入困难和住房困难，并基本只面向户籍家庭。
公租房虽没有收入要求——这点与绝大部分其他城市不一样，但要求户籍或多年社保，在本市没有住房或住房很小，另外最多只能住六年。公租房的租金比较实惠，但“想租的租不到，能租的不想租”，因为运营能力不足，轻使用和服务。最终，一些区属公租房房源空置较多，公共资源浪费。
南方周末：保租房最晚推出，风头最盛，它在上海住房保障体系中的定位是什么？与之前的四类保障房是什么关系？
陈杰：保租房申请门槛最低，只需有稳定工作和在申请区没有自有住房，还可以无限期居住；另一方面补贴最少，租金按照市场租金九折来定。
保租房与原来的几类保障房形成了链接，让上海住房保障体系更完整。具体来说，住房和收入双重困难的户籍家庭可住廉租房；支付能力好一些的可以购买共有产权保障房；收入不困难，住房困难的“单困”群体，一部分入住公租房，一部分住保租房。
上海保租房社区里配套的健身房。南方周末记者黄思卓|图
从保障“有房住”到“有好房住”
南方周末：全国40个重点城市都在大力筹建保租房，深圳、北京、昆明保租房最近打响“六折战”，甚至免费短租。但上海保租房月租过万的比比皆是，上海保租房是否太贵，其保障属性体现在哪里？
陈杰：国家只规定保租房要低于同地段同品质的市场化住房租金。但各地做法不同，上海的保租房租金是市场租金九折。由于上海保租房很多是新建，品质和配套较好，同地段往往难有同品质房源可以对比，即便是九折，也经常比周边“老破小”私宅的租金高很多。这确实引起了不少质疑：这么贵的房租还能叫保障房吗？
这里的要点是，保租房不是“低价补贴”的那种保障性，而是双管齐下，政府看得见的手和市场看不见的手共同发力，纠正市场失灵+填补市场短板，降低“好房子”的租金。
按准市场租金定价，保租房建设企业才能保本乃至获利，才有投资积极性，保租房供给规模才可能上去。同时，直面市场竞争压力，保租房运营方才能提高租客服务意识、资产维护意识和资源最大化利用意识。
不少专业机构的分析报告显示，保租房大规模入市后，市场租金平抑效应明显。我们的调研也显示，租客反映，保租房也给其他房东带来竞争压力，近两年私人房东和长租公寓也规范很多。
南方周末：从微观层面，对租客而言，到底保障的是什么？
陈杰：不仅是保障“有房住”，还力图保障“有好房住”。有的年轻人对于出租房的品质要求高，因此上海保租房竞争很激烈，各有各的特色，“好房子”才能生存下来。投资和运营保租房的企业有争取客源的压力，在建设选址、产品设计、运营服务等各个环节都花了很多心思
可见托底式住房保障是解决基本权利问题——“有没有”；保租房保障的是非基本权利——“好不好”，所以租客也要付出更高的租金。
南方周末：所以要住到好房子、好社区，租客自己也要出力，不能期待政府来补贴租金？
陈杰：各类保障性住房要各尽所能，各司其职。保租房也有很多产品线，不同的租金对应不同的房子。好房子好小区，说到底都是钱堆出来的，租客不出这个钱或出得不足，就要企业出，或政府出。
实际上在不少城市，相当多的保租房项目被纳入人才租房体系，特定租客不同程度享受到来自政府的租金补贴，但总体占比还是小。而且也反映了保租房相比公租房，从“补砖头”到“补人头”的思路转变。
降低租金，短期打价格战，在刚开业人气不足或市场行情不好时，可作为一种争客的营销宣传手段。但长期的价格战背后，亏空差额谁来出？长此以往，房屋老破、维修迟缓、社区冰冷等情况就会出现。
目前来看，租金相对高并没有影响保租房的出租率，上海中心主城区的项目，基本上都已经租完，热门项目甚至有房源几倍的轮候量，不是房等人而是人等房。
城方·璟湾公寓是上海黄浦区首个社区型保障性租赁住房项目，是市中心稀缺的新建住宅，租金不菲却一房难求。视觉中国|图
房地产市场的“调节器”和“稳定器”
南方周末：近年来房地产市场出现重大波动，保租房政策出发点是什么？
陈杰：保租房制度设计出发点里，确实包括增加住房有效供给、调节住房需求以及平抑市场租金等。2016年之后，政府多次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，保障“人人住有所居”。而只有政府手头持有的住房供给规模够大，才能改变住房供需结构，撬动乃至根本性影响市场。
但目前保租房对整体房地产市场的影响还是有限，因为供给规模还很有限，到“十四五”规划末，全国实现870万套（间）的建设筹措，也还不到2023年全国新建商品住宅一年的销售量。
南方周末：但感觉上海这些年增加了不少保租房。
陈杰：上海是全国住房租赁用地推出最积极的城市，有专业机构估计，约占全国的一半。上海目前累计推出保障性租赁住房用地（R4地块）240余幅，可建租房约28万套(间)，去年末已入市的R4项目93个，房源11万套（间），虽占已运营保租房的30%，但相比全市约1000万租客、约400万套租房存量来说，比重还是比较小的。
南方周末：那保租房的出现，是“不合时宜”扰动了房地产市场，还是房地产市场的“调节器”和“稳定器”？
陈杰：2021年以来，中国房地产市场大调整有很深刻的历史原因，保租房起到的作用即使有，也是很有限的。
不过展望未来，随着保租房供给规模的不断累积，对房地产市场的调节器和稳定器作用确实会越来越大，尤其在大城市。在城市内部板块层面市场，保租房的影响可能会更举足轻重。
同时，不要认为保租房对房地产市场需求只会起“分流”的抑制性作用，其实还可能有“引流”作用。一个板块中，突然拔地而起一个大型租赁社区，会对板块内乃至周边市场都产生支撑性作用。
南方周末：这个“引流效应”怎么理解？这两年上海各类租房的房租都下降了，不少市场人士，还有大量私人房东，都归咎于保租房入市太多，带来“分流效应”太重。
陈杰：上海近两年出现房租的普遍下降确实是事实，但主要是经济大环境带来的，也有很多二手房不好卖转为出租，导致租房供给大量增加。
当然，保租房的集中入市肯定会压低市场租金，尤其在局部区域。平抑大城市的市场租金本来就是保租房制度的初衷之一，而且是主要初衷之一，对这点没有什么好回避的。
在保租房出现之前，中国大城市不仅房价高，租金也高，新市民“进不来”，青年人“留不住”，奋斗者“住不安”，追梦人“难成业”。长此以往，不仅政府很着急，企业、高校、医院乃至社会方方面面都很焦虑，城市发展后劲岌岌可危。
把不合理的高租金打下来是保租房的历史使命，客观上会损害一部分群体的既得利益，尤其是高度依赖大城市畸形高租金获利的群体。
但只有留住新市民和青年人，让奋斗者“住得安”，才能守住城市发展希望，才能让城市有可持续的蛋糕分享。平抑市场租金让更多人能进得来与保持住房市场价格稳定之间的平衡，不仅是广大有房者和房地产企业需要的，也是政府需要的，当然也是投资与运营保租房企业需要的。
上海保租房里年轻人多，不少是爱宠人士，社区举办了很多宠物派对。南方周末黄思卓|图
不只经济功能，还有社会功能
南方周末：各地政府包括上海也在注意把握入市节奏。去年上海保租房的入市就比前年要缓一些。
陈杰：保租房小部分是新建，大部分是改建或收储。当市场需求下行，闲置房源多了，收储或改建成本低下来，可临时性转化为保租房，会有助于房地产市场止跌。等市场需求恢复，并出现过热苗头的时候，就把那些保租房转化为市场化房源，平抑房价和租金。这个意义上，保租房确实可以起到市场需求的“调节器”作用。
上海浦东有一个实操案例。一个临近职业学校的保租房社区，当学校生源增多，宿舍住不下，该社区就拿出其中一栋楼的几层改成“一张床”的宿舍。如果后续生源减少，房间还能改回去，政府也避免了重复建设，提高资源利用率。
南方周末：听起来保租房就像海绵一样，能吸能放。看起来，保租房项目的功能不只是住，还有其他的功能。 “十四五”规划期间，全国筹措建设870万套（间）保租房，这个数字到顶了吗？
陈杰：总量上看，保租房还没到顶，不过每个城市的人口形势和住房市场各不相同，情况不一样。政府要因地制宜，让市场发挥作用，充分竞争。比如，上海部分地区尤其是产业集聚区，租金还是很高，未来这些地段还可以再加大保租房供给，增进可负担“好房子”的可及性，减少新市民、青年人“住不安”的焦虑和通勤压力。
而且随着新市民、青年人对住房品质需求的不断升级，原来早期入市的保租房也会逐步变得过时，原来能将就的房子与社区会被嫌弃。所以保租房一定程度上可以说，没有终点，永远在路上，始终需要不断前进和动态调整。
城方·璟湾公寓是黄浦区首个社区型保租房项目，社区活动丰富，2025年初，刚刚举办了“流浪图书馆”的换书活动。南方周末记者黄思卓|图
南方周末：你调研了这么多保租房项目，在满足住得好功能之外，保租房最吸引你的功能是什么？
陈杰：保租房的城市发展调节器功能。就如前述所说，城市在发展的不同阶段有不同的需求，如何用最小代价、灵活地满足当下的刚性需求，又为城市的长期稳定打下基础，这是难题。
说简单点，中国住房矛盾最突出的时代已经落幕，未来大城市住房不会像过去一样紧张。未来中国大城市缺的不是地，也不是房，而是人。有人就有消费，有消费就有需求，有需求就会有产业。有人集聚在一起，就会产生互动和思想碰撞，就会有活力。
一个城市只要有足够的人进来和留下，其经济的韧性还是很大，不管新技术变革如何产生冲击，当新的产业周期到来，依然能迸发出活力。正如今年政府工作报告所提出，推动更多资金资源投资于“人”。这样城市才有未来。”
南方周末：留住人才，提供户口、安家费已是常见的鼓励政策了，保租房有什么新增优势？
陈杰：很多城市早已意识到这点，抢人大战才会这么激烈。早年主要着眼给户口，高级人才给安家费，那时房子还比较金贵，免租不太能给得起。现在房子多了，尤其政府自己能掌握的房子多了，于是很多城市已经很明确提出要以房引人、留人，以安居促乐业，以宜居促人才汇聚和产业集聚。
在这个过程中，保租房不只是要提供一个好房子，更要提供一个好社区，公平和便捷地获取公共服务公共资源，基于精妙设计的公共空间和准公共空间，线下线上联动，在丰富的社区互动中，积累个体的社会资本，同时促进新市民对城市的融入，增强青年人对城市的认同感和归属感，增加了城市的吸引力。
这样住房的社会功能得到彰显，甚至压倒了住房创造GDP、就业、财税的那些经济功能。