商品房买卖合同解除后，剩余贷款的还款责任如何处理？
商品房买卖合同解除后，剩余贷款的还款责任如何处理？
在房地产市场的风云变幻中，商品房买卖交易频繁，而与之紧密相关的银行贷款也成为众多购房者必须面对的重要环节。在实践中，当商品房买卖合同解除后，剩余贷款的还款责任如何处理？
专家介绍
龚俊锋，杭州民进法律专家团成员，北京大成（杭州）律师事务所律师，高级合伙人，金融专业组负责人。任杭州仲裁委员会仲裁员、杭州市律师协会金融专业委员会副主任、浙江财经大学全日制专业学位硕士研究生社会导师、浙江省人体器官捐献伦理委员会委员等职务。
案例介绍
案情简介：
王某与青海越州房地产开发有限公司（以下简称“越州公司”）、中国建设银行股份有限公司青海省分行（以下简称“建行青海分行”）商品房预售合同纠纷案。王某与越州公司签订了《商品房预售合同》，约定购买一处商业用房，但越州公司未按约定交付房屋。故王某向法院请求解除与越州公司签订的《商品房预售合同》并返还购房款，同时要求解除分别与越州公司、建行青海分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》。
法院判决：
解除王某与越州公司之间的《商品房预售合同》；解除王某与建行青海分行、越州公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《房地产抵押合同》；判决越州公司向王某返还已支付的购房款本金及利息，并向建行青海分行返还剩余的贷款本息。
律师观点
从法律层面来看，商品房买卖合同与商品房担保贷款合同既相互关联又具有一定独立性。首先，商品房担保贷款合同因商品房买卖合同而生，且担保贷款的用途只能用于商品房买卖。一旦商品房买卖合同解除，双方当事人订立担保贷款合同的目的便无法实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二十一条“担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”由此可知二者具有一定关联性。其次，商品房买卖合同的当事人为买受人和开发商，担保贷款合同的当事人是买受人和银行，二者的合同的主体不同。且买受人缔结担保贷款合同是为获得借款，与缔结商品房买卖合同以取得房屋之间并无主从关系，两者之间相互独立。
关于商品房买卖合同解除后，房屋买受人能否一并解除商品房担保贷款合同这一问题，房屋买受人可以请求解除商品房担保贷款合同。对于商品房贷款合同解除后，剩余贷款的还款责任如何处理，在此仅列举司法实践中常见的情况予以说明：
- 商品房买卖合同解除导致商品房担保贷款合同也被解除的，开发商应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，即剩余贷款应由开发商偿还，但不免除购房人的还款义务，在开发商不能偿还贷款时，银行可以要求买受人还款。
若因开发商的违约行为导致商品房买卖合同解除，包括开发商未能按时交付房屋，或者交付的房屋存在严重质量问题等，法院应予支持买受人请求解除商品房担保贷款合同的请求。此时，买受人购买房屋的目的无法实现，继续履行贷款合同对买受人显失公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，法院应予以支持买受人解除商品房担保贷款合同的请求。
另外，根据合同相对性原理，买受人为担保贷款合同的借款人，开发商并非担保贷款合同的借款人，开发商不负有还款义务。就担保贷款合同而言，开发商将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受买受人的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是买受人的还款，但还款义务人仍然应当是担保贷款合同的借款人。因此，即使开发商承担偿还银行贷款本息的责任，也并不意味着免除买受人的还款责任，在开发商不能偿还贷款时，银行可以要求购房人还款。
案例：中国建设银行股份有限公司青海省分行、王某商品房预售合同纠纷——（2017）最高法民终683号
- 若开发商与房屋买受人恶意串通，签订虚假商品房买卖合同以套取银行贷款时，商品房买卖合同无效，开发商与房屋买受人都需对银行贷款承担连带清偿责任。
房地产开发商借他人名义与其签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金，且房屋买受人对此属于知情状态，则该情形属于双方以合法形式掩盖非法目的，应当认定房屋买卖合同无效。若银行在签订商品房担保贷款合同时，对于开发商与买受人之间的虚假交易并不知情，则银行作为善意第三人，其商品房担保贷款合同仍然有效，开发商与买受人需对银行贷款共同承担连带清偿责任。
案例：原告中国光大银行股份有限公司上海青浦支行与被告上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案——(2012）沪二中民六（商）终字第138号
- 若因买受人明知其不具备购房资格，仍签订商品房买卖合同，导致商品房买卖合同的目的无法实现，商品房担保贷款合同被解除的，则由开发商将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人，同时买受人应承担商品房买卖合同的违约责任。若开发商在房屋销售过程中存在过错，包括在买受人未明确取得购房资格的情况下，明知买受人不具备购房资格仍违规销售，或者对买受人购房资格的审核存在疏忽等，则开发商需依据合同约定及其过错程度承担一定责任。
案例：黄某林与四川某某房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案——(2023）川0192民初7882号
综上，商品房买卖合同解除后，房屋买受人可以请求解除商品房担保贷款合同，开发商和买受人对于银行贷款的偿还责任，则需依据合同约定以及各方的具体行为和过错程度来确定。无论是开发商、买受人还是银行，在签订和履行购房和担保合同的过程中，除了密切关注各自的权利以外，也应对其义务予以高度重视，才能有效避免潜在的法律风险。
法条链接
- 《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百六十六条【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
- 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。