贷款利息如何抵扣？这5个关键场景帮你省下大笔钱！

贷款利息如何抵扣？这5个关键场景帮你省下大笔钱！

在加拿大，房地产投资一直是很多人追逐财富自由的首选方式，而贷款则是其中的核心工具。问题来了：贷款利息能不能用来抵税？答案是：当然可以！但条件是，你得遵守规则。下面通过几个典型场景，聊聊贷款利息如何才能扣到最大化。

场景一：贷款买出租房，利息怎么扣？

案例
大卫贷款50万买了一套出租房，每年租金2万，但贷款利息却支出了2.5万。

分析
出租房的贷款利息可以直接抵扣租金，因为借款的目的是用来赚取租金收入，完全符合税法要求。

关键点

• 贷款的用途必须直接用于购买出租房或相关支出
• 即使租金收入低于利息支出，也可以全额扣除。卫每年租金收入2万，利息却是2.5万，这5千的净亏损还能抵扣其他收入

场景二：自住房转出租，HELOC贷款能扣吗？

大卫用自住房的HELOC付了出租房的首付，计划后续通过出租房再 re-finance 来还清这笔HELOC贷款。

分析

1. 初始阶段：HELOC的用途是用于购买出租房，因此利息可以抵扣，但需清晰记录资金流向，以证明这笔借款的确用于产生收入的资产
2. 融资阶段：用出租房re-finance的贷款替代HELOC，只要用途保持一致 – 仍是用于出租房，利息依然可以抵扣

重点提示：资金流向一定要清晰，否则CRA容易不认账！

场景三：卖房亏本了，贷款利息还能扣吗？

案例
大卫通过私贷机构借了50万买投资房，结果房价暴跌，最终只好以25万的价格出售，剩下的25万贷款还不上了。

分析

• 房产属于可折旧资产（depreciable property）。一旦折旧资产被处置，未偿还贷款的利息就不能再扣了。所以，这25万的贷款利息没得抵
• 特殊规则：如果是非折旧资产（比如土地），即使资产被处置，剩余贷款的利息仍然可以继续扣

场景四：免税账户TFSA和RRSP

案例
大卫借了5万投资基金，几年后把部分基金转入了免税账户TFSA和RRSP。

分析

• 转入TFSA和RRSP的部分，贷款利息不能抵扣。原因很简单：TFSA和RRSP里的投资收益是免税的，不构成“应税收入”，因此利息自然也没资格抵
• 未转入TFSA和RRSP的部分，利息仍然可以抵扣。

提醒：借款用途如果发生变动，一定要重新评估利息的抵扣资格！

场景五：自住房再融资，用贷款买新自住房

案例
大卫因为缺乏规划，把自住房refinance后借出来的钱用来买了新自住房，结果这些借款无法用于“产生收入”，导致利息不能抵扣。

解决方案
为了抵扣利息，大卫可以通过以下操作实现：

1. 成立公司转移资产 –以市场价160万将自住房卖给自己的公司，增值部分110万（160万-50万）可利用主要住宅免税额(principal residence exemption)豁免；这笔交易会产生4万土地转让税；
2. 贷款回购房产并出租 –大卫向银行贷款160万，从公司手中买回房子，并将房子用于出租。贷款的直接用途是出租，因此利息可以抵扣；这次交易又产生4万土地转让税；
3. 公司偿还欠条 –公司用160万偿还大卫，赎回欠条，大卫可以用这笔资金购买新自住房。

成本与收益

• 成本：两次交易的土地转让税共8万
• 收益：贷款160万的利息可以用来抵租金收入，优化了整体税务支出。

税务规划的本质，就是交易规划。交易的时间、方式甚至地点，都会直接影响最终的税务成本。像大卫这样，如果能在换房前咨询专业人士，就能避免掉后续的困扰。记住：税务规划要趁早，交易一旦完成，税务结果也就定了下来。别等问题来了再头疼，未雨绸缪才是王道！