商品房实际面积怎么算？误差处理与合同解除条件全解析

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https://www.66law.cn/laws/4480958.aspx

在购买商品房时，了解房屋面积的计算方法、误差处理以及合同解除条件等法律知识，对于维护自身权益至关重要。本文将为您详细解析商品房实际面积的计算规则、误差处理方式以及合同解除的具体条件。

商品房实际面积的计算涉及多个方面，主要包含以下要点：

建筑面积计算。它是指建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积。其中，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和；套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，墙体分为共用墙及非共用墙两种，共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；阳台建筑面积则根据其封闭情况按不同规则计算。
公用建筑面积计算。包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道等。公用建筑面积由整栋楼的产权人共同分摊。

最后，商品房实际面积通常以具有资质的房产测绘机构的测绘结果为准。

商品房实际面积出现误差时，应根据不同情况进行处理：

一是面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。例如，合同约定面积为100平方米，实际面积为102平方米，面积误差比为2%，此时买受人应按照实际面积补足房价款。
二是面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。若买受人同意继续履行合同，当实际面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；当实际面积小于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

在处理商品房面积误差问题时，买卖双方应依据相关法律规定及合同约定来确定具体的处理方式。

商品房买卖合同的解除需满足一定条件，主要分为法定解除和约定解除两种情况：

法定解除方面：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。例如发生地震、洪水等自然灾害，导致房屋严重损毁无法交付使用。
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如开发商明确告知购房者无法按时交房。
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。像开发商逾期交房，经购房者催告后在合理时间内仍未交付。
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如房屋存在严重质量问题，无法正常居住。
约定解除方面：

买卖双方在合同中约定了解除合同的条件，当约定的条件成就时，一方或双方可以解除合同。比如约定若开发商未能在特定日期前取得房屋预售许可证，购房者有权解除合同。