如何确定评估报告的合法性？

如何确定评估报告的合法性？

在涉及房地产评估时，如何判断评估报告的合法性是一个关键问题。本文将从评估机构资质、评估机构产生方式以及评估报告的形式和内容三个方面，为您详细解析评估报告合法性的判断标准。

评估机构和人员的资质

作为从事房地产估价活动的中介服务机构，房地产估价机构应当依法设立并取得房地产估价机构资质。根据《房地产估价机构管理办法》第二十四条规定，评估机构需要在其资质等级许可范围内从事估价业务。目前，国内房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，其中，暂定期内的三级资质房地产估价机构不得从事城镇房屋拆迁房地产估价业务，该暂定期依据《房地产估价机构管理办法》第十一条第二款之规定为自新设立之日起一年。

同时，以评估机构名义开展评估活动出具评估报告的估价师，应当经过注册登记，取得专职注册房地产估价师证书，属于该机构的工作人员。

评估机构的产生方式

为了确保评估结果的公正透明，减少不当干扰（尤其是政府方面的干扰），就需要从源头——评估机构的选择开始严格规范管理。《征补条例》第二十条和《国有土地上房屋征收评估办法》（下称《评估办法》）第四条均规定“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定”，不能由征收人指定，协商是确定评估机构必经工作程序。

即使“通过多数决定、随机选定等方式确定”，也需遵循相关规定。如《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十条第二款规定，采用此种方式确定估价机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。因此，如评估机构的选择和产生不符合前述规定，则不具备合法性，无权承担征收项目房产评估工作。

评估报告的形式和内容要求

一份完整的评估报告应该包含“致委托方函、估价师声明、估价的假设和限定条件及估价结果报告”四个部分内容，内容的缺失和不完整都会造成评估报告不合格。最为重要的是要有估价公司加盖公章和不少于两名专职注册房地产估价师签字，且不得以盖章代替签字，对此《房地产估价机构管理办法》第三十一条和《评估办法》第十七条第二款已经予以明确规定。

另外，估价机构在进行估价作业时应该坚持客观、公正、独立原则，不受任何第三方的不法干扰。遵照市场比较法等估价方法进行估价作业，本着同房同价原则，评估结果要符合《征补条例》第十九条要求，“对被征房屋价值的征收补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。因此，违背该规定要求的，即为内容不合法。只有评估报告的形式和内容同时都合法了，它才具有合法性。

总结

判断评估报告的合法性需要从评估机构资质、评估机构产生方式以及评估报告的形式和内容三个方面进行综合考量。只有当这些要素都符合法律规定时，评估报告才具有法律效力。在涉及房屋征收、拆迁等场景时，了解这些判断标准对于维护自身权益具有重要意义。