开发商名下的存量房和新建商品房的区别

开发商名下的存量房和新建商品房的区别

一、开发商名下的存量房和新建商品房的区别

存量房与新建商品房存在多方面区别：

首先，房屋状态。存量房是已被开发商建成并完成初始登记，处于可交易状态的房屋，多为现房；新建商品房通常是正在建设或刚建成不久，部分为期房。

其次，交易流程。存量房交易相对灵活，买卖双方可直接达成交易意向，经房屋核验、网签、资金监管、缴税过户等流程完成交易；新建商品房一般需通过开发商售楼处等渠道购买，按开发商制定流程，包括签订认购协议、购房合同等环节。

再者，房屋价格。存量房价格受房屋状况、地段、市场供需等多种因素影响，议价空间相对较大；新建商品房价格多由开发商根据成本、市场预期等定价，在同一楼盘内价格相对标准化。

最后，配套及质量。存量房周边配套设施大多已成熟；新建商品房周边配套可能尚在规划建设中。存量房质量问题相对直观，可实地查看；新建商品房可能存在因施工尚未完全暴露的质量隐患。

二、国有建设用地使用权/房屋所有权是商品房吗

国有建设用地使用权/房屋所有权并不等同于商品房。

国有建设用地使用权是指单位或个人依法取得在国有土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利；房屋所有权则是对房屋本身拥有占有、使用、收益和处分的权利。这二者是从权利层面的界定。

商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。

拥有国有建设用地使用权和房屋所有权的房屋，其性质多样。它可能是商品房，这类房屋通过合法的房地产开发建设流程，面向市场销售。但也可能是其他性质的房屋，比如单位集资房，虽然土地可能是国有建设用地，房屋也有相应所有权，但在交易等方面可能存在限制，与典型的商品房不同；还有保障性住房，同样基于国有建设用地建造，具有保障性质，在准入、退出机制等方面与商品房有显著差异。所以不能简单认为国有建设用地使用权/房屋所有权的房屋就是商品房。

三、不动产证上写国有建设用地使用权是商品房吗

仅不动产证上标注国有建设用地使用权，不能简单认定为商品房。

国有建设用地使用权，是指单位或个人依法使用国有土地建造建筑物、构筑物及附属设施的权利。这是合法取得土地开发建设的一种权利标识。

商品房是指房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权后开发建设并按市场价出售给购房者的房屋。具备国有建设用地使用权，只是商品房开发建设的一个基础条件。

判断是否为商品房，还需综合多方面因素。比如，土地用途是否为居住用地；房屋是否由房地产开发企业开发建设并面向社会公开销售；是否经过一系列商品房销售审批流程，如取得预售许可证等；购房者是否按照市场价格支付购房款项等。

因此，不动产证上有国有建设用地使用权，不必然表明该房屋就是商品房，要结合上述多种因素综合判断。

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