土地使用权分摊面积怎么计算

土地使用权分摊面积怎么计算

土地使用权分摊面积的计算是房地产和土地管理领域的重要内容，涉及地上建筑物和地下建筑物两种情况。本文将详细介绍具体的计算方法和相关法规规定，帮助读者更好地理解这一专业话题。

地上建筑物分摊土地使用权面积的计算

1. 分摊建筑占地面积的公式为：
   分摊建筑占地面积 = 权利人建筑面积 × 本幢建筑占地面积 ÷ 本幢建筑面积

2. 分摊共用面积的公式：
   分摊共用面积 = 权利人建筑面积 × (宗地面积 - 总建筑占地面积) ÷ 总建筑面积
   权利人分摊土地面积 = 分摊建筑占地面积 + 分摊共用面积

地下建筑物分摊土地使用权面积的计算

地下建筑物分为两种：

1. 与地上建筑物连为一体的地下建筑物：
   根据《国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函》(国土资厅函〔2000〕171号)的规定，这类地下建筑物的土地权利可以确定为土地使用权。具体登记时，将地下建筑物的建筑面积计入整体建筑总面积，然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积。

2. 离开地面一定深度单独建造，不能与地上建筑物连为一体的地下建筑物：
   这类地下建筑物的土地权利可确定为土地使用权(地下)。具体登记时，其土地面积为地下建筑物垂直投影面积，并在备注栏注明相应地上土地使用权的特征。土地使用权(地下)在不违反地下建筑物规定的用途、使用条件的前提下，可以进行出租、转让和抵押。

对于离开地面一定深度单独建造的地下建筑物，其面积分摊可参照以下公式进行：
分摊土地使用权(地下)面积 = 权利人地下建筑物面积 × 地下建筑物垂直投影面积 ÷ 地下建筑物总面积

计算中常数的确定

• 宗地面积：指楼房所在宗地的总面积，包括建筑占地面积和共用使用权面积，由具备资质的测量机构实际测量确定。
• 建筑占地面积：指建筑物底层房屋闭合线范围内的土地面积，通常以房产测绘的建筑物底层面积为依据。
• 建筑面积(地下建筑物面积)：指建筑物的总建筑面积，通常以房产测绘的建筑面积为依据。
• 地下建筑物垂直投影面积：指地下空间利用权的面积，包括进出地下室通道的垂直投影面积，由具备资质的测量机构实际测量确定。
• 权利人(地下)建筑面积：指权利人出资或以其他方式实际所有的建筑面积，通常以房产测绘的建筑面积为依据。

在进行分摊时，可以参考上述公式以达到公平分摊的效果。需要注意的是，土地面积和建筑面积是不同的概念，一般所说的分摊面积是指建筑面积而不是土地面积，在分摊时要避免概念混淆。