行业透视｜上海超半数次新房“破发”，哪些楼盘价格回调显著？

行业透视｜上海超半数次新房“破发”，哪些楼盘价格回调显著？

随着楼市下行，上海超过半数次新房出现“破发”现象，其中五大新城的次新房“破发”率较高，而市区核心地段的次新房则保值增值性良好。本文通过数据分析，揭示了上海房地产市场的最新动态。

新房价涨、二手价稳致房价走势回归常态

从上海2019年以来一二手成交均价变动情况来看，因新房房价稳中有增、高位波动，而二手房价稳中微降，2024年开始走势上从倒挂开始回归正常，且一二手房房价价差也逐步拉大，由2020年末不足1万元/平方米扩大至2024年10月的27781元/平方米。

分区域来看，上海各区域新房房价均超过二手，总体呈现出“外围价差比大，核心价差比小”的特征，核心区一二手价格倒挂的现象也有所缓解。崇明、金山等外围板块因二手房价回调显著，新房和二手房价差比值均在2.5以上，相较而言普陀、浦东等新房和二手房价差比值均在1.5以内。

2019-2021年入市楼盘半数“破发”

CRIC监测数据显示，其当前二手房价较入市最低价涨跌幅情况来看，占比约51%的66个项目跌破入市最低价，即进入“破发”阶段，高溢价（涨幅超30%）项目有15个，占比约12%。

分析“破发”楼盘的区域分布情况，主要集中在郊区的五大新城，青浦、奉贤、嘉定、宝山等“破发”盘个数排名居前，均超过8个。相较而言，市区核心区诸如黄浦、长宁、静安、普陀等次新房保值增值性良好，长宁、黄浦没有“破发”盘，静安、普陀等“破发”盘个数仅为1个。

溢价盘普遍市区核心地段稀缺性

房价下行期，尚能溢价的楼盘大体存在如下特征：一是市区核心地段次新房，典型代表为黄浦区滨江板块的绿地海珀外滩项目，稀缺的滨江地段+稀缺的产品，代表了上海城市级的核心资产，注定很难“破发”。二是前期被热炒的大虹桥区域虽然热度有回落迹象，但若入市时间较早（2021年以前），当前尚能盈利，譬如徐泾板块次新房金地虹桥世家、首创禧瑞里、中骏天璟等项目至今二手房价较开盘价格也保持着10%以上的增幅。

回报率低于0%的“破发”楼盘，主要集中在城市近远郊区域刚需刚改盘，均价多处于3-5万元/平方米区间。闵行华漕板块首创禧瑞荟二期，开盘均价6.6万元/平方米，认购率高达509%，现在成交价6.3万元/平，彻底破发。再如宝山共康、共富板块大华公园城市，开盘均价5.7万元/平，认购率241%，最新成交价仅5.6万元/平，基本破发。

总体来看，上海新房房价波动上行，而二手房价稳中微降导致一二手房正向价差持续扩大，细化到微观项目层面，2019-2021年入市楼盘半数“破发”，五大新城次新房“破发”率较高；而高溢价（涨幅超30%）项目有15个，占比约12%。溢价楼盘主要一是市区核心地段次新房，区域板块供应稀缺、配套相对成熟；还有部分前期被热炒区域诸如大虹桥板块，虽然热度有回落迹象，但若入市时间较早（2021年以前），当前尚能盈利。而“破发”盘主要集中在近远郊板块，前期因投资投机过度、缺乏地缘性客户基础的刚需刚改盘。

预判后市，我们认为，短期内二手房价仍将延续稳中下降态势，部分楼盘跌幅较大，当前二手次新房破发率高达50%还是值得引起高度关注，即便是曾经的网红盘也将进入保本和微利期，楼市财富效应预期也将持续减弱。