那些不起眼的小商铺，租金到底有多贵
那些不起眼的小商铺，租金到底有多贵
商铺租金一直是创业者和投资者关注的焦点。本文通过实地调研上海不同区域的商铺租金情况，揭示了商铺租金与位置、人流量、经营类型等因素的关系。
学校的小卖部租金，真就这么贵？
为了解开这个疑惑，作者对上海几所学校的周边商铺进行了调研。
第一站是延安西路上的同济大学附属七十一中学。调研结果显示，在静安区著名的小马路上，一间面积约10平左右的咖啡厅，每个月的租金在2万左右。而如果想在学校旁小马路租下一间店铺经营咖啡店，市场价是2-3万/月，面积大约在15平左右。
但无论是多少，比起那个新闻里学校小卖部的价格低了不少。而后来发现，所谓学校里的小卖部，是指真的开在学校里，而不是学校外面的商铺。学校里的小卖部有独家的经营权，尤其是那种全封闭式的初高中，学生一周只有周末才离开学校的小卖部。本质上有点垄断的意思，比如一个学校有可能就只有两三个，甚至只有一个小卖部，所有学生5天24小时都在这里面消费。
以一个县城为例。一个六年制中学里面小卖部的年租金，可以高达30-40万。而学校外距离最近的商铺，无论位置多好，月租金也只有2000元，年租金只有2万。两者的区别，足足20多倍有余。
所以学校小卖部，也分两种，一种是学校里面的，一种是学校大门口旁边的。虽然距离很近，但是说的不是同一件事情。因此就不难理解，为什么一个学校的小卖部的租金，可以这么贵了吧！
居民区楼下的几家水果店，猜猜哪个店铺租金更贵？
这次调研的小区位于上海郊区安亭。调研发现，小区入口旁边的商铺租金远远高于旁边的商业步行街。以调研的四家水果店为例，小区入口旁边的水果店1租金为7500/月，水果店2租金是1.5万/月，而步行街的水果店3和4月租金只有2500-3000元。
为什么，因为菜鸟驿站和健身房是属于你不得不去的地方，基本没有选择。而水果店不是，你可以挑选最方便的一家，并不需要去到一个定点位置。
那么，同样是小区门口的水果店1和水果店2，生存情况又如何呢？昨天，占领着小区入口拐角黄金位置的水果店2宣布倒闭，开始重新招租了。而距离小区门口有一定位置的水果店1，却顽强地生存下来了。
为什么？首先水果店2的租金1.5万/月，是水果店1的2倍，成本比别人高。那你会想，当然了，距离小区门口越近的店，应该生意最好做才对啊。但是。有没有想过这里的居民，基本都是要上班的工薪族，他们下班回家，大部分人首先经过的是距离小区入口更远的水果店。本着就近原则，很多人会在下班回家门口那条最近的商业街，第一个经过的水果店解决购买需求。而这第一家店，就是水果店1。
所以，距离小区入口最近的水果店确实是价格最高的，但却不一定是活得最好的。原因也是因为，租金带来的成本更贵。而能够在距离和成本之间达到平衡的，往往就在小区门口那家最“不起眼”的水果店。
上海最繁华的景区，商铺租金多少？
调研发现，在外滩景区，基本没有任何商铺，有且仅有在经营的，就是饮料服务点+摄影铺子，每200米有一个。这些店铺都不属于个人经营，而是属于景区，所以也就没有所谓租金一说。
在江西中路和四川中路上的商铺，以餐饮、日用品为主，每月租金从2-4万不等。但是踩盘过程中也发现，外滩景区边上的商铺，虽然租金并没有想象中的高。但是很大概率你是租不到的。在我调研的这几家店铺，有三家是已经进入上海旧改范围，准备动迁了。
虹桥火车站里的商铺租金，才是真天价！
调研发现，虹桥火车站里的商铺租金最高，14A 15A属于虹桥火车站的核心位置，因此价格更高，最高一年800-900万的租金。旁边的比音勒芬，店员称月租就有七八十万，年租金大概八九百万。而一些靠边缘的检票口附近，整体租金就没这么高了。比如位于27A检票口的绝代佳人，店员说他们的租金一个月30万左右，一年约360万。
实际上，虹桥火车站里的商铺租金，才是真天价！
调研发现，虹桥火车站里的商铺租金最高，14A 15A属于虹桥火车站的核心位置，因此价格更高，最高一年800-900万的租金。旁边的比音勒芬，店员称月租就有七八十万，年租金大概八九百万。而一些靠边缘的检票口附近，整体租金就没这么高了。比如位于27A检票口的绝代佳人，店员说他们的租金一个月30万左右，一年约360万。
本次调研的小结
第一，大家get到了吗， 虹桥火车站里的商铺和学校里面的小卖部，其实有着异曲同工之妙。租金最高的店铺，就在那些封闭式、有着大量人流的地方，不管是学校，还是高铁站，或者是西湖旁边唯一的亭子。
第二，那种大家认为的核心地段，市中心的热闹的街道上，因为它们周边的竞争对手也很多，租金没有想象中的贵。
第三， 一个小区同时有入口沿街商铺和步行街，沿街商铺要比步行街人流量大，除非小区已经形成了商圈，吸引外来人流，否则步行街大概率空置。
第四，而并不是距离小区入口更近的商铺，也要看业主平时的行走动线，像水果店这种消费场景，下班路上碰到的第一家，才是最便利的。