什么是不动产，不动产的特征有哪些

什么是不动产，不动产的特征有哪些

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。不动产的特性主要包括自然特性和社会经济特性两个方面。

一、不动产的定义

不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。虽然不动产通常表现为实物形态，但探矿权和采矿权等权利也可以被视为不动产的一部分。具体而言，不动产包括建筑物、土地上生长的植物等物质实体，以及依托于这些物质实体上的权益。

《民法典》第一百一十五条对物权客体进行了规定，明确指出物包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

二、不动产的特征

（一）自然特性

1. 不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。
2. 个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。
3. 耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。
4. 数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。

（二）社会经济特性

1. 价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。
2. 用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
3. 涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。
4. 权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。
5. 难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
6. 保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。

通过以上分析，我们可以清晰地理解不动产的概念及其特征。不动产通常具有实体形态，且位置固定，不易移动。在公司进行资产登记时，应根据上述特征准确区分不动产和动产，确保资产分类的准确性。