2024年重点50城租金回报率突破2%，租房收益高过存款利率
2024年重点50城租金回报率突破2%，租房收益高过存款利率
2024年全国重点50城平均租售比为1：582，租金回报率为2.06%，创自2019年监测以来新高，并高过五大行存款利率和部分理财产品的收益率，租房收益的相对价值提升。2024年全国重点50个大中城市售租比为48.5年，较2023年缩短了2.3年。2024年重点50城租金收入比为12.59%，较2023年回落0.78个百分点，这意味着居民在租金支出方面占收入的比例降低，租房的经济压力有所缓解。
本报告选取了重点50城的数据，对50城的租售比、租金回报率、售租比、租金收入比进行测算。核心结论如下：
2024年全国重点50城平均租售比为1：582，2024年房价的调整幅度明显大于租金，使得租金与房价的偏离程度缩小。
2024年重点50城租金回报率为2.06%，创自2019年监测以来新高，并高过五大行存款利率和部分理财产品的收益率，租房收益的相对价值提升。
2024年全国重点50个大中城市售租比为48.5年，也就是说居民想要通过租金收回买房成本需要48.5年的时间，较2023年缩短了2.3年。
2024年重点50城租金收入比为12.59%，较2023年回落0.78个百分点，这意味着居民在租金支出方面占收入的比例降低，租房的经济压力有所缓解。
第一部分：租售比
2024年全国50城租售比为1：582，房价与租金的偏离程度缩小。租售比是通过租金与房价间的关系来衡量地区楼市运行是否良好，国际标准认为房地产运行状况良好的租售比通常为1:200到1:300。根据麟评居住大数据研究院监测的重点50城来看，2024年平均租售比为1：582，尽管偏离程度较2023年有所缩小，但当前租售比水平仍远远偏离国际合理区间，租售平衡有待进一步优化。
具体来看，2024年重点50城平均租金为33.07元/㎡/月，较2023年下降1.82%；平均房价为19245元/㎡，较2023年下降6.31%。2024年房价的调整幅度明显大于租金，使得租金与房价的偏离度缩小，进一步来看，2024年整体经济环境压力仍然较大，居民收入增长预期下降，购房需要大量资金支出，在收入不稳定或预期不乐观的情况下，人们更倾向于持币观望，对房价的支撑作用减弱，房价易受影响下跌；而居民收入减少虽也会减弱对租金的承受能力，但租赁是刚性需求中的基本需求，即使收入下降也只是在一定程度上降低对租金的承受范围，不会像购房需求那样大幅萎缩，租金下跌相对房价更为缓慢。
注：租售比=单位月租金：单位房价
第二部分：租金回报率
2024年租金回报率创新高，租房收益的相对价值提升。租金回报率，是指年租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的重要指标。国际上认为，租金回报率在5%以上的城市，是有价值购买并出租的，租金回报率在3%以下的城市，房价水平过高不适合通过出租来达到回本目的。根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年重点50城租金回报率为2.06%，创自2019年监测以来新高，并较2023年上升0.09个百分点。近两年来，房价和租金都在调整，且房价的跌幅明显大于租金跌幅，这种情况下，租金回报率自然上升，意味着居民租房收益预期有所改善。
注：租金回报率=房屋年租金/房屋总价
租金回报率跑赢五大行存款利率和部分理财产品的收益率。2024年重点50城平均收益率达到了2.06%，与此同时，五大行存款利率进入“1字头”时代，国债利率和基金市场平均收益率也都低于2%，意味着买房出租的收益在当前低利率环境下更具吸引力。不过，也需要考虑到个别和市场实际情况，比如一些老旧小区或偏远地区房产可能难以出租或租金较低，达不到平均水平，不能仅依据平均数据就盲目认为投资房产收租一定划算。
各等级城市租金回报率全部上升，二线城市升幅最大。分等级城市来看，2024年一线城市租金回报率为1.82%，较2023年上升0.02个百分点；二线城市租金回报率为2.04%，较2023年上升0.12个百分点；三四线城市租金回报率为2.55%，较2023年上升0.1个百分点。
从租金回报率的绝对值水平来看，一线城市<二线城市<三四线城市，高能级城市通常具有更高的房价水平，房价的高企使得购房成本大幅增加，而租金收入的增长速度往往难以与房价同步，导致租金回报率被压制。从租金回报率的增长幅度来看，二线>三四线>一线，主要系各线城市租金、房价全部下跌，且二线城市房价跌幅与租金跌幅之间的差距最大，以致租金回报率上升相对明显。
乌鲁木齐租金回报率3.77%领跑50城，厦门依旧最低。从城市租金回报率水平来看，高租金回报率城市主要以弱二线及三四线城市居多，其中，乌鲁木齐、银川、贵阳位居前三，2024年租金回报率分别为3.77%、3.6%、3.48%。低租金回报率城市则聚集更多长珠三角经济圈的热点城市，如东莞租金回报率1.44%、金华1.54%、深圳1.61%等，另外，厦门租金回报率依旧处于50城最低位，仅有1.36%，原因在于房价过高、租金增长乏力以及租售比失衡。
近9成城市租金回报率上升。从城市租金回报率变化来看，2024年50城中有44城租金回报率上升，6城下降。其中，租金回报率下降的城市包括银川、金华、桂林、深圳、北京、泉州，银川降幅居首，较2023年下降1.17%；北京2024年租金回报率为1.83%，较2023年微降0.01%；泉州降幅小于0.01%。乌鲁木齐、昆明、洛阳位居升幅前三，分别为0.39%、0.38%、0.38%，尽管房价下跌，但租赁市场需求相对稳定，甚至部分城市租金有所上升，这使得租金收入相对稳定或略有增长，进一步推动了租金回报率的提升。
第三部分：售租比
居民通过出租房产收回买房成本的年限缩短至48.5年。通俗来讲，售租比则更能直观的看出居民买房回本的难易程度，往往售租比越高，居民通过出租房屋收回买房成本的时间越长。根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年全国50大中城市售租比为48.5年，也就是说居民想要通过租金收回买房成本需要48.5年的时间，较2023年缩短了2.3年，当前售租比处于2019年以来最低水平。
尽管售租比年限明显缩短是一个积极信号，但多数城市回本年限的缩短主要是由于房价下行显著，如果房价持续下跌，可能会对市场信心和供求关系产生负面影响。因此，供求关系的改善仍是房地产市场稳定的关键。
注：售租比=房屋总价/房屋年租金
从分布来看，高售租比的城市集中分布于东南沿海一带。其中，厦门位居高售租比榜首，靠出租收回买房成本需要约73.6年，主要系厦门房价位居高位，仅次于北上深，而租金水平与房价地位悬殊；东莞售租比达69.6年位居第二；金华、深圳、宁波紧随其后，2024年售租比均在60年以上。乌鲁木齐、银川、贵阳位居低售租比前三，均不到30年就可以通过出租收回购房成本，甚至少于厦门50年左右。桂林、哈尔滨、长沙、淄博、湛江及沈阳的售租比也较为合理，均在35年以下。
2024年6城售租比年限上升，京深2个一线城市入列。其中，银川升幅居首，售租比年限较2023年拉长了6.8年，但总体水平仍处于50城低位行列，通过出租收回买房成本的难度相对不大；北京、深圳2个一线城市也在其中，房价位居全国高位水平系出租回本难的主要压力，2城售租比分别较2023年增加0.4、1.4年。售租比下降城市中，东莞、昆明、宁波、青岛、厦门下跌幅度位居前五，通过租金回本的年限均缩短了6年以上。
第四部分：租金收入比
重点50城租金收入比持续回落，居民租房压力逐步缓解。所谓租金收入比就是指租金支出在收入中所占权重，能够直观地反映居民租房压力。国际上认为30%是租金收入比的黄金分割点，如果租金超过收入的30%，其他消费就会被大大压缩，生活幸福感就会下降。根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年重点50城租金收入比为12.59%，较2023年回落0.78个百分点，意味着居民租房的压力稍有减轻。
以20㎡作为平均租房面积，绘制出重点50城的租房压力图。可以明显看到，以北京、上海、广深、三亚为核心形成4个租房压力圈，其中，深圳（27.04%）、上海（25.14%）、三亚（24.91%）、北京（24.11%）租金收入比位居TOP4，租金支出占比超过总收入的两成，居民租房面临相对较大压力；广州、杭州、厦门、成都租金收入比超15%。而低租金收入比的城市中，金华、烟台、中山等15个城市租金收入比在10%以下，租房群体的居住幸福感相对更高。
重点50城中近9成城市租金收入比下降。根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年仅有6城租金收入比上升，其余44城均下降。6个租金收入比上升的城市分别为三亚、湛江、昆明、洛阳、威海、乌鲁木齐，均为租金涨势强于收入。从租金收入下降城市来看，银川降幅居首，2024年租金收入比为10.69%，较2023年下降4.22个百分点，北上广深4城租房压力减轻程度也相对明显，2024年租金收入比均较2023年下降超1.3个百分点。
数据来源：麟评居住大数据研究院