土地增值税怎么计算？一般用地和自用住宅增值税率计算大公开！
土地增值税怎么计算？一般用地和自用住宅增值税率计算大公开！
土地增值税是房地产交易中常见的税种之一，其计算方法和适用税率因土地用途而异。本文将详细介绍一般用地和自用住宅的土地增值税计算方式，帮助读者更好地理解这一税务概念。
你听说过所谓的“土地增值税”吗？又知道土地增值税怎么计算吗？一般用地和自用住宅的土地增值税税率，又差在哪呢？这里就一次性将税率计算方式告诉你！
土地增值税的两种税率
首先，要先知道土地增值税分为两种税率，按法规标准一种是“自用住宅”适用优惠税率10%，而另一种是“一般用地”适用的税率则是20%~40%不等。通过下面的图表，可以简要理解其差异：
税率 | 内容 |
|---|---|
自用住宅用地优惠税率 | - 涨价倍数征税率为10%。 - 另外自用住宅用地出售时，可善用“一生一次”或“一生一屋”这两种模式进行： 1. 一生一次（一生仅能使用一次）：其税率估算税额，是以都市土地面积300平方米或非都市土地面积700平方米为限。 2. 一生一屋（符合条件内，无限次使用）：其税率估算税额，是以都市土地面积150平方米或非都市土地面积350平方米为限。 |
一般用地税率 | - 简单来说就是，如果超过自用住宅用地的限制，超过的部分就按一般用地税率估算税额，二者合计。 |
一般用地税率计算规则
一般用地税率，是按其涨价倍数分三级税率累进课征，使用的是税率速算表整理如下：
持有年限 | 第一級 | 第二級 | 第三級 |
|---|---|---|---|
20年以下 | A × 20% | A × 30% - B × 10% | A × 40% - B × 30% |
20-30年 | A × 20% | A × 28% - B × 8% | A × 36% - B × 24% |
30-40年 | A × 20% | A × 27% - B × 7% | A × 34% - B × 21%（本篇案例操作之级距） |
40年以上 | A × 20% | A × 26% - B × 6% | A × 32% - B × 18% |
注：A = 土地涨价总金额，B = 原规定地价或前次移转现值总金额。
售屋的土地增值税计算方式
土地增值税公式
（请配合参照行的一般用地税率表）：
- 土地增值税 = 土地涨价总金额 × 某级距税率 - 累进差额（落在第二、三级才需要减累进差额）
- A = 土地涨价总金额 = C - B - 土地改良费用（工程受益费）
- 涨价倍数之计算 = A ÷ B = 某级距税率
注1：C = 申报现值总金额 = 每平方米申报现值或公告现值 × 该宗土地面积
注2：B = 前次移转现值总金额 =（每平方米原规定地价或前次移转现值总金额 × 该宗土地面积）× 台湾物价指数
范例
王老先生有一块地，面积50平方米，申报移转时每平方米公告土地现值是16万元，前次取得的申报移转现值是每平方米2万元，物价指数最新公告为200%，持有土地已37年，且缴纳过工程受益费12万元，那么，出售时要缴多少土地增值税？计算公式整理如下：
项目 | 说明 |
|---|---|
一般用地税率 | - A土地涨价总金额：C(160,000元×50)-B(20,000元×50×200%)-工程受益费120,000元＝5,880,000元 - 涨价倍数之计算：A（5,880,000元）÷ B(20,000元×50平方米×200%)＝294/100 - 应缴纳税额：(5,880,000元×0.34)-(2,000,000×0.21)＝1,579,200元（适用上表第三级税率，且土地持有超过30年以上，未满40年） |
自用住宅用地税率 | - 应纳税额：5,880,000元×10%＝588,000元 |
查询管道
财政部税务网站、各地方政府税务局、地政局、税捐稽征处官方网站。
透过本文计算及说明，相信您对土地增值税有更多的认识了吧！最后，补充近期网友最常问有关土地增值税的一个相关常見问题，究竟民法將成年年齡下修至18歲，對於土地增值税的影響？
其实，使用自用住宅“一生一屋”优惠税率的一个限制条件，是出售时土地所有权人与其配偶及未成年子女，必须没有该自用住宅以外的房屋。因此法律将成年年龄下修后，子女满18岁时就沒有1戶的限制，有助於理財節稅規劃。
本文有关税率、计算公式、比率及相關規範之參考資料來源為「財政部」，若有異動以官方公告為準。
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