全国第一！南京房价强势领涨！江苏多地取消房价备案！
全国第一！南京房价强势领涨！江苏多地取消房价备案！
导读：近期，全国多地相继取消新房价格备案管理政策，释放出楼市调控政策调整的重要信号。本文将为您详细解读这一政策变化的具体情况及其对房地产市场的影响。
自主定价！全国多地废止新房价格备案管理政策！
南京楼市持续修复！止跌回稳势在必行！
江苏省句容市：今年2月，句容市发改委、住建局发布政策，正式取消商品房销售价格备案制度，开发企业可自主定价，全面实现新建商品房的市场化。
江苏省徐州市： 1月20日，徐州发改委发布《关于废止徐价费〔2017〕87号文件的通知》，市发改委已无新建商品住房销售价格备案职能。
江苏省镇江市：去年12月，镇江发改委发布《关于停止实施市区商品房销售价格备案的通知》文件，停止京口区、润州区、丹徒区、镇江经济技术开发区、镇江高新技术开发区商品房销售价格备案制度。
内蒙古呼和浩特市：去年10月，内蒙古呼和浩特住建局发布《关于取消新建商品住房销售价格调控措施》的通知，宣布自2024年10月1日起，取消新建商品住房销售价格调控限制。
甘肃省兰州市：去年6月，甘肃兰州发布关于印发《进一步优化房地产政策措施》的通知，正式宣布取消购房资格限制，取消住房上市交易限制年限，取消对新建商品住房价格备案。
甘肃省庆阳市：去年9月，甘肃庆阳住建局发布《庆阳市激活房地产投资和消费若干措施》的通知，明确取消新建商品住房销售价格备案。
河南省开封市：去年1月，河南开封尉氏县提出取消商品房销售价格备案制度，开发建设单位在商品房销售前不再到当地物价部门进行价格备案。
从“行政控价”到“市场主导”：房价机制的新转变
那么这一次，取消新建商品房价格备案会有什么影响？
首先，对开发商而言，无疑是一大利好。
要知道，商品房价格备案制度是开发商在销售新建商品房首次开盘定价时，取得商品房预售证的前置条件。（由2011年国家发改委有关商品房销售明码标价规定，要求“商品房销售明码标价实行一套一标”）
在过去的十多年里，商品房价格备案制度对推动我国房地产业健康发展起到了积极作用，有效遏制了开发商投机性涨价。然而，随着当下市场供需关系逆转，该制度也暴露出一些弊端：
房企定价僵化：备案价限制下，开发商无法根据市场变化灵活调整售价，导致部分项目因定价过高滞销。
价格信号失真：购房者难以感知真实市场供需，部分城市出现“备案价虚高但实际成交价腰斩”的现象。
而取消备案制的本质，开发商可根据市场实时反馈调整售价，一些郊区滞销盘可以通过以价换量加速去化，倒逼房企摆脱“成本定价”思维，转向“价值定价”竞争。同时，将定价权交还市场，也符合中央“发挥市场在资源配置中的决定性作用”的改革导向。
政策组合拳成效显著：南京楼市筑底起稳
尽管南京尚未取消价格备案，但2024年以来，南京陆续出台多条政策放松调控，且效果显著：
金融端发力：首套房利率降至3.3%，二套房首付比例低至1.5成，公积金贷款额度提升。
需求端刺激：推出“购房即落户”“以旧换新”“房票转让”等工具，释放改善型需求。
根据国家统计局最新数据，1月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，连续第二个月实现正增长。其中，北京下降0.4%，广州持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。
二三线城市方面，1月，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%。其中，南京1月新房价格环比增幅均上涨0.7%，已经连续三个月上涨，连续两个月全国第一。
此外宁波、武汉、无锡等地环比涨幅达5%（含）之上，海口、重庆环比涨幅也达0.4%。值得一提的是，这是二线城市新建商品住宅销售价格环比在2023年6月以来时隔19个月后的首次上涨！
在楼市回暖的背景下，南京二手房市场部分业主信心大增，连夜上调挂牌价格：
江宁九龙湖板块的藏龙御景小区，一天内涨价90万，总价涨至750万。
河西中的海玥名都，一套大户型房源涨价82万，挂牌单价6.3万/㎡，总价涨至1150万。
秦淮区的长发中心，一套小户型房源涨价62万，挂牌6.3万/㎡。
不过，虽然2025年1月新房成交量环比增长，但河西、江北核心区与远郊板块去化率差异仍然较大：核心区改善需求旺盛，远郊板块则力有不逮。
若南京未来跟进取消备案制，河西、南部新城等地段稀缺项目或突破当前限价，单价向上海、北京等一线城市看齐；远郊板块或出现价格战，开发商降价压力将陡然加剧。