上海现在比较抗跌的二手房是怎样的

上海现在比较抗跌的二手房是怎样的

上海房价从2021年最高点到现在跌了多少？这个话题我们需要整体的数据来佐证。比如，2021年8月上海二手挂牌均价为74291元/㎡，截至2024年8月上海二手的挂牌均价为66720元/㎡，整体跌幅约为10%（数据来源：兔博士app）。而这是整体的市场，回到我们今天的主题，换句话说，在楼市涨跌周期内，跑赢大盘就算是赢家。房价涨的时候，比大盘涨的多；房价跌的时候，比大盘跌的少。这也就有了我们今天的主题，在楼市下跌周期，我们也要关注那些更抗跌的二手房。

1. 三年房价不跌反涨的板块

如果将2021年与2024年的成交价进行对比，可以发现一些板块的价格不仅没有下跌，反而有所上涨。这些板块主要分为两类：

• 郊区低价板块：如老港镇、叶榭、车墩、柘林等，这些区域在2021年房价相对较低，因此在市场调整中表现出较强的抗跌性。

• 核心市区的传统优质地段：如董家渡、黄浦滨江、老西门等，这些区域的二手房价涨幅都超过了15%，豫园板块也有10%左右的涨幅。从数据可以看出，黄浦区的强势地段表现最为突出。

数据来源：兔博士app，成交价单位：元/平米

各区3年房价对比显示，黄浦区遥遥领先，而杨浦区在市区里的跌幅较大。

数据来源：兔博士app

2. 五大新城的房价表现

在郊区的五大新城中，临港的房价波动最大，从2021年的3字头跌至约2.4万/㎡，跌幅约三成，成为全上海最不抗跌的板块之一。

数据来源：兔博士app

其他四个新城中，嘉定新城表现最佳，成交均价上涨了4.79%，挂牌均价上涨了11.84%。目前五大新城的抗跌性排序为：嘉定>青浦>松江>奉贤>临港。

3. 抗跌的动迁房

在动迁房市场中，周浦和康桥的表现较为稳定，跌幅仅8-9%，远低于其他区域。这主要得益于浦东发展轴线上的张江需求外溢效应。

数据来源：链家

相比之下，受大虹桥产业影响的江桥、泗泾、徐泾北城等区域的动迁房表现较差。

4. 板块标杆二手小区

在非核心板块中，一些标杆二手小区表现出较强的抗跌性。例如：

• 张江汤臣豪园：20年挂牌价格涨幅达1300%，近年来价格稳定。
• 唐镇绿城玉兰花园：跌幅仅10%左右。
• 徐汇华泾印象欧洲：价格维持在9-10万/㎡，基本没怎么跌。

5. 核心区早期商品房

在核心区域，一些早期商品房由于稀缺性和不可替代性，价格表现较为坚挺。例如：

• 静安江宁路的静安豪景苑：2房成交均价稳定在13-14万/㎡。
• 五里桥的永业公寓：价格在12-15万/㎡之间，虽然有所回落但总体稳定。

6. 独特产品类型

在一些板块中，纯改善型大户型产品表现出较强的抗跌性。例如：

• 闵行颛桥的星河湾：仅提供200㎡以上的大平层户型，挂牌率仅2%。
• 闵行莘庄的TODTOWN天荟：三年房价仅跌了个零头。

7. 大户型产品在刚需板块的表现

在刚需热点板块中，大户型的稀缺程度远高于小户型。以华润中央公园为例，2房产品跌幅达25%，而3房产品成交量少且价格相对平稳。

数据来源：链家

数据来源：链家

总结

在当前的市场环境下，选择房产时应重点关注以下几个方面：

• 选择板块内的标杆二手小区
• 关注核心区域的早期商品房
• 优先考虑改善型大户型产品
• 在预算允许的情况下，选择品质更高的产品

这个时代的购房者，在为真正的改善产品买单。